[재개발·재건축 투자전략-①] "불황을 호기로" …역발상 전략 필요

안개속 부동산시장, 거품 빠질 때 재건축 선점하라

최근 국내 부동산시장은 마치 한치 앞을 내다볼 수 없는 안개속을 걷고 있는 기분이다. 특히 재테크를 희망하는 투자자들의 심리는 여전히 꽁공 얼어붙어 있는 상태로, 어디에 어떻게 투자를 해야 할지 도무지 갈피를 못잡고 있다.

부동산 시장에 불황의 골이 날이 갈수록 깊어지면서 시장 곳곳에서는"정말 재테크하기 힘든 시기"라는 말이 쏟아지고 있다. 저금리에 정부의 각종 부동산 규제 정책이 잇따라 나오고 있으니 그런 말들이 터져나오는 것은 당연하다.

주식이든 부동산이든 오르면 사고 싶고, 내리면 눈길을 주지않은 것은 일반적인 시장의 반응이다. 하지만 부동산 고수들은 불황일 때 기회를 찾을 수 있다는 입장이다.

대부분의 부동산 고수들은 이러한 현상을 이른바"역발상 투자"라고 한다. 역발상 투자란 대중의 행동과 다른 방향으로 움직이는 투자기법을 말하는데, 다수가 몰려가는 길은 피하고 소수가 가는길을 선택해 이익을 내려는 전략을 의미한다.

또, 흔히 폭락이 있고 난 후 매수에 뛰어들어 추가적인 주가 하락의 위험을 피하면서 한편으로는 장기적인 초과 수익을 노리는 전략으로 이용되고 있다. 주식이든 부동산이든 남들이 모두 투자를 꺼릴 때 과감하게 투자하는 것이 역발상 투자의 진수하고 할 수 있다.

내집마련 정보사 양지영 팀장은"역발상 투자의 진수는 투자 위험성이 높은 반면 돌아오는 수익률도 높다"며"부동산 정책 등의 요인으로 가격이 떨어질 때 매입해서 경기가 좋아져 가격이 상승한 뒤 되팔겠다는 전략으로, 아주 기본적인 재테크 전략이지만 여유자금이 충분한 투자자나 성공 확신이 있는 투자자들만이 가능하다"고 전했다.

양지영 팀장은 또"아파트가 아닌 주택 구입에서 가장 큰 걱정 중 하나는 되팔기 어렵다는 것"이라면서"하지만 주택은 경기에 민감하기 때문에 경기가 불황일 때 가격이 하락되므로 이때가 적당한 구입 시기"라고 조언한다.

양 팀장은 이어"이는 향후 경기 회복될 경우 높은 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다"며"모든 주택이 시세차익을 내는 것은 아니지만 상권이 발달해 있거나 발전 가능성이 높은 지역의 주택을 노려야 한다"고 덧붙였다.

◆재건축 아파트값 거품 빠졌을 때 선점하기

정부는 지난 8.21 부동산 대책에서 조합원 지위양도 허용, 후분양제 폐지, 안진진단 절차 간소화 등 일부 규제완화 방침을 발표했지만 여전히 매수자들의 냉담한 반응이 이어지면서 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.

최근 서울 강남권을 중심으로 재건축 시장은 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 경기침체, 고금리 폭탄에 따른 여파로 전반적인 부동산시장이 침체된데다 새정부가 내놓은 정책 역시 시장 기대에 미치지 못하면서 강남권을 중심으로 가격이 큰 폭으로 떨어지고 있다.

특히, 강남을 비롯해 강동, 서초, 송파 등 재건축 아파트가 밀집된 지역의 하락폭은 더욱 큰 것으로 나타났다. 현재 강남 개포동 개포주공4단지 49㎡(15평형)는 올 초보다 1억7000만원 가량 하락한 9억2000~10억5000만원 수준이다. 또 송파구 잠실동 잠실주공5단지 112㎡의 경우 올 초보다 1억5000만원 가량 떨어져 11억원에 매물이 나오지만 매수자를 찾기는 어렵다.

개포동 인근 중개업소 관계자는"가격 하락으로 대출을 통해 아파트를 구입했던 매도자들이 매물을 내놓고 있지만 매수 문의는 있지만 실제 거래는 어렵다"면서"재건축의 경우 그나마 규제완화 기대심리로 지지대를 형성했지만 최근 미국발 금융위기로 불안감이 높아지면서 하락세를 보이고 있다"고 말했다.

하지만 강남권의 아파트들은 불황기때 하락폭도 크지만, 호황기때에는 상승폭이 더욱 커지기 때문에 이렇게 거품이 빠질 때가 강남 입성 희망자들에게는 기회가 될 수 있다.

실제로 강북구 미아동에 거주하고 있던 김재만(43세)씨의 경우 지난 2003년 송파구 잠실동 잠실주공5단지를 매입해 짭짤한 효과를 봤다.

강남 테헤란로에 직장을 다니고 있는 김씨는 출 퇴근 거리도 거리지만 주변 편의시설, 교통, 기반시설 등에서 강남이 강북에 비해 월등히 뛰어나다는 점을 인식, 강남 진입을 노리고 있었다.

강남 입성을 노리던 김씨에게 때마침 2003년 부동산대책들이 쏟아져 나왔다. 특히, 10.29대책의 파급효과는 김씨에게 강남 입성의 호기로 작용됐다. 재건축 아파트값을 중심으로 가격이 크게 떨어지기 시작했기 때문이다.

각 언론매체에서는 잇따라 강남 집값 붕괴설이 나왔고, 급매물들이 쏟아져 나왔지만 실제 거래는 안됐다. 당시 김씨가 머릿속에 염두해뒀던 송파 잠실주공5단지 아파트값 역시 크게 하락되면서 7억원에 달하던 112㎡를 매도자와 협의한 끝에 5억8000만원에 계약하면서 강남 입성의 꿈을 이뤘다.

김씨가 소유한 잠실주공5단지는 위례신도시, 제2롯데월드 건립 등 호재로 큰 오름세를 보였고, 잠실제2롯데월드 착공 여부 결정을 압둔 지난해 6월에는 12억5000만원까지 상승했다. 현재 부동산시장 침체로 다소 하락세를 보이고 있지만 향후 상승 가능성이 높아 더 소유한다는 계획이다.