[CEO 칼럼] 역세권 청년주택 성공을 위한 초기 사업기획의 중요성

서용식 수목건축 대표

역세권 청년주택 사업은 서울시가 지하철·철도 역세권 350m 이내 토지에 대해 용적률 인센티브와 용도지역 변경 등 규제를 완화해주고, 땅 주인이 청년과 신혼부부를 위한 임대주택을 지어 운영하고 서울시가 일부 임대주택을 공급하는 사업이다. 이렇게 개발되는 역세권 청년주택 사업은 규모가 최소 200억~300억 원 수준으로 개인이 추진하기 어렵고 변수가 많아 사업 전 과정을 전문가와 함께 진행해야 한다.

사업성 검토와 추진계획 수립으로 시작되는 개발사업은 건축설계업체 선정과 계획안 확정, 인테리어 설계·관리, 인허가·금융 협의, 임대료·매각 관련 서울시 협의, 시공사 선정과 공사계약 체결, 착공과 공사관리, 사용승인·하자 협의 등 준공 관련 업무를 비롯해 재무 감정 평가, 세무 법률자문 등 기타 사업관리 등 사업기간 내 처리할 업무들이 다양하다. 다양한 업무만큼이나 변수가 많고 절차도 까다롭다.

이러한 역세권 청년주택 사업과정에 있어서 적절한 소요예산을 책정하고 건축물의 품질을 결정짓는 가장 중요한 단계가 초기 사업기획이다. 건축물이 가진 기능과 그 기능에 따른 브랜딩과 디자인, 그리고 부동산이 가지고 있는 가치를 효율적으로 운용할 수 있는지를 가장 먼저 검토하고 합리적 의사결정을 하는 단계로, 사업기획 업무는 전체 사업이 진행되는 기간에 비해 짧은 시간에 이루어지고 업무의 중요성에 비해 저평가되곤 한다.

국토교통부는 건축 기획·심의업무 관련 개념 도입 및 세부절차 등을 규정하여 공공건축물의 가치와 디자인 품격을 향상시키고 공공건축 사업의 효율성을 도모하기 위해 지난 1월 건축서비스산업 진흥법을 개정하여 시행하고 있다. 이러한 제도 변화에 따라 서울시는 공공건축물에 사업기획의 역할을 보다 강화하여 운영할 수 있도록 기획·심의 업무에 관한 사전검토를 확대하여 진행하고 있다. 서울시의 사전검토 절차는 역세권 청년주택 사업도 해당돼 사업계획 인허가 전 주민열람공지 및 관계부서 협의 과정, 도시계획심의 운영자문위원회 자문, 건축심의 등의 통합 심의과정을 둬 공공성 있고 좋은 건축물이 지어질 수 있도록 사업과정을 꼼꼼하게 검토하고 있다.

이렇게 청년임대주택 공급이라는 공공성과 서울시 역세권 토지에 건축하는 사업성을 두루 만족시키기 위해서는 사업의 기획력을 강화하고, 사업 전반에 대한 전문적이고 긴밀한 협업체계를 구축하여 사업성 검토, 인허가, 설계, 시공, 금융 조달, 세무, 임차인 구성 등 건축 전 단계에 걸친 통합적인 사업관리가 필요하다. 사업관리의 하나로 지역 특색과 수요에 맞춘 역세권 청년주거 맞춤형 평면 개발, 커뮤니티 공간 구성 등 건축물의 주요 공간 프로그램 개발, 공용 공간의 고급화, 발코니 디자인 차별화 등 특색 있는 건축디자인이 계획되어야 한다. 이를 위해 건축설계 업체 선정과정에서 현상설계 또는 공공건축가 자문방식 등을 통해 도시의 공공성을 위한 디자인이 계획될 수 있도록 하여야 한다.

또한 초기 사업기획 단계부터 상업시설 구성에서 지역의 다른 건축물과 확실한 차별성을 확보해야 한다. 차별화된 상가를 구성하는 상업공간 기획을 동시에 시작하면 공실 위험도 최소화할 수 있다. 예를 들어 유동 인구가 부족한 지역에는 브랜드가 강력한 맛집이 필요하고, 업무 지역이라면 F&B(식음) 브랜드 외에 공유 오피스도 기획하는 등 내·외부 공간에 지역의 리서치 자료를 기반으로 한 필요 공간 프로그램 발굴과 그에 따른 브랜드 입주 및 구성 등 건축물의 주요 프로그램 매치가 중요하다.

잘 준비된 사업기획과 전문가들의 튼튼한 사업관리를 통해 청년들이 더 좋은 공간에서 살아갈 수 있는 디자인이 될 수 있도록 건축물의 정체성을 만들고 경쟁력을 높여가야 한다. 이렇게 지어지는 역세권 청년주택은 장기적으로 사회적 공공자산이자 매력적인 도시 주거공간으로서, 서울시내 역세권 랜드마크이자 도시건축공간의 중요한 역할을 하게 될 것이다.