[CEO 칼럼] 주민들 간 협정으로 지어지는 건축, 자율주택정비사업으로 새로운 도시풍경 기대

서용식 수목건축 대표

민간택지 분양가 상한제로 재개발·재건축이 어려워지거나 무산된 소규모 재건축사업들이 늘고 있다. 이렇게 재개발·재건축이 멈춘 도심 내 저층 노후 주거지의 도시환경을 개선하기 위한 대안으로 자율주택정비사업을 들 수 있다.

도시재생사업의 하나인 자율주택정비사업은 단독·다세대주택 20가구 미만의 토지 등 소유자가 주민합의체를 구성해 주택을 개량 또는 건설하는 사업으로, 장기적으로 진행되는 대규모 재개발·재건축사업과 달리 사업시행인가만 받으면 즉시 착공할 수 있어 사업기간이 짧은 소규모 재개발·재건축사업이다. 여기에 정부의 다양한 금융 혜택으로 적은 비용으로도 사업이 가능하고, 주민합의체를 구성하여 협정을 통한 건축계획이 가능한 점이 매력적이다.

연이어진 필지의 토지 등 소유자들이 협정을 통해 벽 하나를 공유하여 2채 또는 3채의 건물을 연결하여 짓는 맞벽건축개발을 하게 되면 외관 디자인을 통일하여 지역의 특색 있는 가로공간을 만들 수 있다. 일조권 사선제한에 대한 건축규제 완화 적용을 받아 20~40% 추가 용적률을 확보할 수 있어 단독 개발사업보다 50% 정도 사업성이 높아지는 장점도 있다.

이렇게 지어지는 맞벽건축물은 영국에서 산업혁명 시기 공장주들이 적은 예산으로 노동자들의 숙소를 만들기 위해 목초지를 정리하여 빨란 벽돌과 시멘트를 기본자재로 옆집의 벽을 공유하여 지은 주택 형태인 빨간 벽돌 테라스하우스를 떠올리면 된다.

길을 따라 줄지어진 맞벽건축물이 노후 도심지 곳곳에 새롭지 지어진다면 수직의 아파트가 아닌 수평으로 배열되는 건축물의 형태를 통해 도시공간의 변화와 건축유형의 차별화를 촉발할 수 있다. 맞벽건축이 하나의 디자인 요소이자 도시주거 형태로 자리 잡아 새로운 도시의 가로풍경도 기대된다.

건축협정을 통한 건축계획 시 건축물의 형태 및 외장재 용도를 통일하여 지역의 특색을 살린 디자인을 할 수 있고, 여기에 지역과 주민을 위한 작은 도서관을 설치하거나 키즈카페 등 편의시설 또는 커뮤니티 시설을 설치하는 등 주민들의 요구와 편의에 따라 다양한 지역커뮤니티 공간을 계획할 수 있다. 세세하게는 협정을 맺은 각 필지 내 건물의 정화조를 공동으로 설치하여 사용하거나 별도의 담장을 설치하지 않고 주차는 개별적으로 하는 등 구체적 건축계획과 운영을 협정을 통해 함께 계획해 갈 수 있는 장점이 있다.

하지만 이러한 이점에도 불구하고 각 토지주의 건축물이 하나의 벽을 함께 사용하여 지어지는 것이라, 건축과 공간운영에 대한 주민들의 의식 변화가 우선되지 않으면 안 된다. 건축물은 협정위원회를 통해 관리·운영되는데 한 개 동만 별도로 철거할 수 없어 맞벽건축을 한 모든 동의 소유자가 동의하여야 철거를 진행할 수 있고, 건축과 대수선 또는 리모델링도 협정위원회에 신고 후 승인을 받아야 한다. 체결된 협정사항은 유효기간이 지나거나 소유자가 변경되어도 건물이 멸실될 때까지 승계하는 것이 조건이다.

또 협정위원회에 신고하지 않고 건축물의 건축·대수선 또는 리모델링을 할 경우 원상복구해야 하며, 협정구역 내 토지나 건축물 등의 소유권이 변경될 때 협정과 관련한 권리를 이전하여 협정체결자의 지위를 승계하도록 하고 있다. 지위 승계를 하지 않을 경우, 협정위원회는 해당 소유주에게 별도의 민사소송을 제기할 수 있어 법적 테두리 내의 책임과 권리에 대한 강제성을 띠고 있다.

그런 이유로 건축협정은 주민들의 협의가 쉽지 않아 실제 사업 진행에는 많은 어려움이 있다. 개개인의 부동산 자산이자 소유물로 인식하는 건축물을 소유자 마음대로 관리·운영할 수 없고, 협정사항을 승계하는 조건 아래 매매와 양도가 쉽지 않아 좋은 제도임에도 이웃끼리의 협정이 쉽지 않은 것이 현실이다.

건축협정을 통한 자율주택정비사업 활성화를 위해서는 노후 저층 주거지 대상지역에 대한 홍보와 협정을 통해 사업을 진행하고자 하는 주민 간의 의견 조율 및 향후 운영 협의에 대한 지원, 구조적으로 취약한 사업성의 보완을 위한 주택도시보증공사(HUG)의 융자 확대 등 꾸준한 지원과 관심이 필요하다.