하반기 공공택지 분양시장 '대혼란'…이유는?

과천지식정보타운 분양가 승인 문제 불거져···공공택지 분양 차질 우려

▲과천 아파트 분양현황(자료제공=부동산인포, 각 건설사)

정부의 분양시장 규제와 맞물려 분양 주체들의 갈등도 커지면서 공공택지 분양시장이 갈수록 혼란해지고 있다. 실제로 지난해 하반기부터 지연돼 온 과천지식정보타운 분양이 분양가 심의의 벽을 넘지 못하면서 연내 분양이 힘들 수도 있다는 전망이 나오고 있다. 때문에 경기지역 공공택지에서 분양을 앞두고 있는 다른 사업장들의 분양 일정도 안갯속이다.

과천시에 따르면 지난 달 26일 실시한 분양가심의위원회에서 과천지식정보타운 첫 분양 예정이던 과천 푸르지오 벨라르테 아파트의 평균 분양가가 3.3㎡당 2205만 원으로 결정됐다. 당초 이 사업을 진행해온 대우건설 컨소시엄은 3.3㎡당 2600만 원대로 신청했지만 약 20% 가량이 삭감된 셈이다.

이 아파트에 앞서 분양을 하려던 과천제이드자이도 분양가가 3.3㎡ 2300만~2400만 원대로 알려진 후 경실련에서 고분양가를 이유로 문제를 제기해 분양을 진행하지 못했다.

최근 2년 사이 과천지역 아파트 분양가를 살펴보면 2018년 3월 주공2단지를 재건축한 과천위버필드의 3.3㎡당 평균 분양가가 2955만 원으로 3000만 원 미만이었던 것을 제외하면 대부분 3000만 원을 웃돌았다. 최근 제시되는 분양가가 오히려 크게 낮아진 것이다.

분양가가 가장 높은 곳은 이달 분양한 과천푸르지오써밋이며 분양가는 3.3㎡당 평균 3998만 원이다.

주공1단지를 재건축하는 이 아파트는 지난 2017년 3월 대우건설을 새로운 시공사로 선정했다. 이때 대우건설은 일반분양 물량의 분양가를 3.3㎡당 3313만 원으로 제시했다.

하지만 이 때문에 과천지역 고분양가 논란이 일었고 당초 그 해 분양이 예상됐던 이 아파트는 후분양을 택해 올해 들어서야 겨우 지금의 분양가로 분양을 하게 된 것이다.

현재 분양가 논란이 되고 있는 과천 푸르지오 벨라르테는 이에 앞서 과천에서 분양한 단지들과 달리 분양가 상한제 적용을 받는 공공택지 내에 있는 단지여서 사업 성격이 다르다. 때문에 앞선 단지들과 분양가를 단순 비교하기 힘들다는 것이 업계의 의견이다.

분양가 상한제를 적용받아 분양되는 경우 감정평가를 받은 택지가격에 기본형 건축비, 가산비를 통해 분양가가 산정되는데 이 아파트의 경우 분양가심의위원회에서 건축비를 일부 삭감한 것으로 알려지면서 논란이 되고 있다.

최근 분양가 승인 과정에서 위원회의 신뢰성에 대한 의문이 커지자 정부는 분양가심사위원회 위원 명단과 안건심의 회의록 등을 공개하도록 하는 주택법 시행령·시행규칙 개정안을 입법예고했다.

과천처럼 예비청약자들이 관심을 가져온 경기지역 공공택지 분양단지들의 경우 분양가 승인 문제로 분양 일정 수립이 앞으로도 쉽지 않아 보인다. 경실련 등의 시민단체와 정부, 사업시행자가 생각하는 ‘사업이익’에 대한 시각 차가 크기 때문이다.

또한 분양가심사위원회 전문성과 투명성을 개선하는 주택법 시행령·시행규칙 개정이 입법예고를 거쳐 다음 달 시행될 경우 위원회의 전문성이 더욱 강화됐다는 이유로 분양가 승인이 더욱 깐깐하게 이뤄질 수도 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “민간택지와 인접한 공공택지 분양 물량은 분양가 경쟁력이 더 높아질 구도여서 청약이 과열될 수 있는데, 사업 주체 입장에선 사업이익을 생각할 때 최악의 경우 사업을 포기하거나 기약 없이 연기할 수도 있다”면서 “소비자들 입장에선 분양가가 인하될 수 있다는 점은 좋지만 분양이 되지 않을 수도 있다는 점에서 마냥 좋아할 수만은 없을 것”이라고 말했다.

부동산인포에 따르면 7월 이후 경기지역 공공택지에선 과천지식정보타운, 북위례(하남권역), 양주신도시, 김포마송지구, 운정신도시, 동탄2신도시 등에서 분양 물량이 대기 중이다.