테헤란로 지고, 마곡 뜨고···’업무지구 지도’ 바뀐다

▲서울 권역별 분기별 오피스 수익률(단위: %, 자료=한국감정원)

대규모 개발, 기업 이전 등으로 서울 업무지구 지도가 바뀌고 있다. 서울 3대 중심업무지구는 CBD(도심), YBD(여의도), KBD(강남)로 꼽힌다. 오랜 기간 동안 중심업무지구로 명성을 이어왔지만 최근에는 그 명성을 잃어가고 있다. 최근 몇 년간 대규모 택지지구 개발로 인해 기업 이전이 활발한데다 대형 빌딩들이 잇따라 준공이 되면서 임차인들이 신흥 업무지구로 옮기고 있어서다.

1일 한국감정원의 오피스 투자수익률을 조사한 결과 2018년 4분기 서울은 2.11로 3분기 대비 0.21%포인트 상승했다.

이런 가운데 전통 3대 중심업무지구 중 도심권을 제외하고 여의도권과 강남권의 투자수익률은 하락한 것으로 조사됐다. 지난해 4분기 도심권 투자수익률은 2.02%로 지난 3분기보다 0.32%포인트 상승했다. 반면 강남권은 2.16%로 지난 분기(2.22)보다 0.06%포인트가 하락했고, 여의도·마포권도 3분기 2.45%에서 4분기 1.9%로 0.55%포인트로 떨어졌다.

반면 신흥업무지구의 투자수익률은 크게 올랐다. 기타권역에 포함된 화곡은 2018년 4분기 2.01%로 지난 3분기 1.29%보다 0.72%포인트가 상승했다. 화곡의 투자수익률이 지속적으로 상승하고 있는 것은 맞붙어 있는 마곡지구의 영향이 크다.

마곡지구는 136개의 기업 입주 확정과 41개 기업 입주가 완료됐거나 진행되고 있다. 실제로 마곡지구는 오피스가 잇따라 완판행진을 하고 있다. ‘마곡 M타워Ⅱ’ 완판에 이어 마곡지구 실리콘밸리 최중심에 있는 ‘마곡 M타워Ⅲ’ 오피스도 몇채 남지 않은 것으로 조사됐다.

‘마곡 M타워Ⅲ’ 분양대행사 와이낫플래닝 관계자는 “마곡지구는 다수의 대기업은 물론 강서세무서, 강서구청(예정) 등으로 행정타운 역할은 물론 서울식물원과 스타필드 마곡점 등 자족형 도시로 거듭나고 있다”면서 “현재 홍보관을 운영중인 마곡 M타워Ⅲ는 마곡지구의 주요 기반시설 중심에 위치해 있다”고 말했다.

잠실 투자수익률도 높다. 지난해 3분기 1.93%에서 4분기에는 2.53%로 0.6%포인트 올랐다. 잠실은 2016년말에 완공된 롯데월드타워를 비롯해 문정지구 내 법조타운, 문정비즈밸리 등 대규모 개발로 기업 이주가 많았다. 문정비즈밸리에는 지식산업센터가 대거 공급이 됐지만 지난해 8월에 분양한 ‘반도아이빌밸리’가 단기간 완판 하는 등 분양흥행을 이어가고 있다.

한편 경기도에서는 일산동구가 지난해 3분기 1.53%에서 4분기에는 2.51%까지 오르면서 무려 0.98%포인트가 올랐고, 분당 역시 2.63%에서 무려 3.33%로 0.7%포인트 상승했다. 3.33% 투자수익률은 전국에서 가장 높은 수익률이다. 분당은 인근에 1300여 개 기업이 입주했는 판교테크노밸리가 위치하고 앞으로 제2,제3테크노밸리가 조성돼 있다.