전세대출 보증요건…분양권·임대주택 포함 여부는?

정부가 9·13 부동산대책 후속 조치로 다주택자의 전세자금대출 신규 보증을 전면 제한했다. 전세대출이 실수요 서민 지원이라는 당초의 제도 취지와 달리 다주택자의 갭투자 등 투기수요로 활용될 우려가 있기 때문이다. 정부는 보증요건 강화를 앞두고 주택보유수 기준과 주택의 범위, 예외사항 등 현장 혼란을 방지하기 위해 사례별 질의응답을 내놨다.

우선 개인임대사업자가 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택도 규제 회피 방지를 위해 원칙적으로 주택 보유수에 포함된다. 다만, 신뢰보호 필요성 등을 감안해 주택시장 안정대책을 발표한 지난달 13일까지 구입한(매매계약 체결일 기준) 임대주택이라면 주택보유수에서 제외한다.

전세보증 시 주택 보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는 부부합산(보증신청자 및 배우자) 기준으로 주택과 복합 용도(등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재) 주택을 포함해 합산한다. 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다.

단, 비(非) 수도권, 비 도시에 소재한 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택은 제외된다. 대상은 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 (노후 단독주택) 혹은 85평 이하의 단독주택 (소형 단독주택), 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택이다.

분양권·조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증 시 주택보유수에는 포함되지 않는다. 따라서 분양권·조합원 입주권 외에 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한 없이 전세대출보증 이용 가능하다. 그 외 보유주택이 있다면 1주택자로서 부부합산 소득이 1억 원 이하인 경우 전세대출보증이 가능하다.

임차인이 요건 강화 시행 전 전세 계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 원칙적으로 개정규정은 시행일(15일) 대출 신청분부터 적용된다. 다만 개정제도 시행 시점 전에 전세 계약을 체결했다면 신뢰보호 필요에 따라 종전 요건을 적용하므로 주택 보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다. 이때 전세 계약 존부 및 계좌이체 납부내역, 계약 시 금융기관의 수표거래 증빙자료 등을 통해 계약금 납부 사실을 입증해야한다.

공적 전세대출 보증은 공적 보증재원을 활용하여 서민들이 낮은 금리로 전세자금대출을 이용할 수 있도록 지원하는 것으로, 주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않는 측면이 있어 적정 수준의 소득요건을 마련했다. 정책자금이 투입되어 시중금리보다 낮게 제공되고, 보증재원이 한정되어 무분별한 지원 시 실수요자의 수혜기회를 박탈하기 때문이다.