재건축 단지 가격 등락차 심해

시장 상황에 민감한 투자형 집 주인 많은 탓

『최영진 대기자의 현안진단』

아파트값이 요즘처럼 널뛰기를 한 적은 별로 없다. 최근 한두 달 사이에 2억~3억 원 급등하는 일이 벌어졌다. 자고 나면 아파트값이 몇 백만 원씩 올랐던 1980년대 말과 비슷한 모습이다.

반면 떨어질 때는 사정없이 추락한다. 일반적으로 몇 천만 원 떨어지는 것과 달리 일부 아파트는 한꺼번에 1억~2억 원이 빠진다.

왜 이런 현상이 벌어질까. 투자 수요가 많아서다.

대부분의 아파트 단지는 집 주인이 직접 거주하는 이른바 실수요자가 대세지만 재건축 대상은 투자자 위주다. 집을 사놓고 전세 또는 월세를 놓은 집이 많다는 말이다.

이런 아파트는 대체적으로 가격 변동 폭이 크다. 내릴 때는 확 떨어지고 반대로 오를 때는 상승률이 높다.

대표적인 곳이 잠실 주공 5단지와 대치동 은마 아파트다. 압구정 현대 아파트도 주요 투자 대상이지만 금액이 커 거래량이 적다. 이들 아파트 투자자들은 시장 상황에 민감하다. 떨어질 것 같으면 싸게라도 팔려고 한다. 주식 투자 형태와 비슷하다. 시장이 안 좋을 것 같으면 투매도 서슴지 않는다.

그래서 낙폭이 크다. 빨리 팔고 빠져나오려고 가격을 낮춰 매물을 내놓기 때문이다.

반면에 오를 때는 사정없이 뛴다. 하락분을 회복시키려는 심리가 강해서다. 내렸던 가격보다 더 뛰기도 한다.

최근 1년간 가격 등락 폭이 큰 단지는 대치동 은마 아파트다.

실거래 기준으로 101㎡ 형의 경우 지난해 8.2 대책 이후 12억 2000만 원까지 떨어졌다가 올 1월 16억 1000만 원으로 급등했고 지난달은 18억 3000만 원으로 치솟았다. 연간 상승폭은 50%다.

잠실 주공 5단지 비슷하다. 분양 평수 112㎡ 형은 8.2조치 이후 14억 원까지 떨어졌으나 지난달은 18억 9000만 원으로 올랐다. 연간 35% 오른 셈이다. 올해 1월 19억 원까지 치솟았던 실거래가는 7월 16억 2000만 원으로 폭락했다가 최근 다시 급등했다. 그야말로 로러 코스트 양상이다.

압구정 현대 아파트는 거래가 뜸해 정확한 비교는어렵지만 114㎡ 형의 경우 지난해 7월 19억 5000만 원에서 올해 2월 24억 원까지 치솟았다. 그 후 거래 실적이 없어 최근 가격을 알 수 없다.

반면 신규 한강 조망 단지로 인기가 높은 반포 아크로 리버 112㎡ 형은 지난해 9월 22억 5000만 원에 거래됐고 올 1월 25억 원을 거쳐 8월에 28억 원까지 뛰었다. 상승 금액은 크지만 상승률은 24%로 재건축 아파트보다 못하다.

강북권은 어떨까.

더불 역세권인 노원 상계주공 7단지 82㎡ 형은 지난해 7월 4억 5900만 원에 거래됐으나 8.2대책 영향으로 지난해 12월 4억 4000만 원으로 떨어졌다. 올해 들어 회복세를 보이면서 지난달 4억 8000만 원에 거래됐다. 그러나 상승률은 강남 아파트보다 훨씬 낮은 10%대에 불과하다.

도심과 먼 다른 강북권도 상계동과 다를 게 없다.

지역에 따라 상승 폭 차이가 너무 크다.

특히 투자수요가 많은 아파트일수록 상승 폭이 크다. 물론 하락 때 리스크도 높지만 대체적으로 오름폭이 가파른 편이다. 그만큼 투자가치가 있다는 소리다.

지금까지는 그랬다는 얘기다. 그러나 9.13 조치 이후 시장 양상은 어떻게 변할지는 미지수다.

정부가 세금을 대폭 높인 데다 1주택자에 대한 규제도 강화했기 때문이다. 재건축 아파트 한 채를 사놓고 자기는 다른 곳에 전세 등을 살고 있는 사람은 앞으로 장기 보유 특별공제 혜택이 없어져 이득이 줄어든다. 여기다가 보유세 체계가 날이 갈수록 높아지는 구조로 바뀌어 더욱 그렇다.

반면에 강남권 공급 부족 여론이 커지면 재건축 규제를 풀어주지 않겠느냐는 기대도 만만치 않다. 여러 대책에도 불구하고 집값 상승세가 꺾이지 않으면 재건축 활성화를 통해 공급 물량을 늘리지 않겠느냐는 시각이다.

그렇게 될 수도 있지만 현재로서는 현실성이 떨어져 재건축 단지 투자성은 예전 같지 않을 것이라는 의견이 우세하다.