9.13 부동산 대책---이번에는 집값 잡히려나

종부세ㆍ대출 강화로 수요 위축 불가피

『최영진 대기자의 현안진단』

역대 초고강도 일 것으로 세간에 알려졌던 ‘9.13 부동산 대책’이 공개됐다.

주요 내용은 세금 강화다. 그중에서 2주택 이상 다주택자에 대한 종합부동산세를 대폭 높였다는 게 눈길을 끈다.

공시가격 9억 원이 넘는 고가주택을 갖고 있는 1주택자에게도 세금을 올렸다.

다주택자의 경우 전체 주택 가격이 높을수록 세금이 눈덩이처럼 불어나게 돼 있다. 최고 세율은 과표의 3.2%다. 과표 10억 원이라면 종부세가 3200만 원이 된다는 소리다.

이번에 당초 종부세 추가 과세 대상에서 빠졌던 2주택자도 다주택자에 포함시켜 많은 세금을 물도록 했다. 다만 청약 조정 대상 지역에 집이 두 채인 경우다. 지방 집은 해당되지 않는다는 말이다.

그렇다면 세금 부담이 어느 정도인지 알아보자.

시가 18억 원짜리 주택을 보유하고 있는 1주택자의 종부세는 현재 94만 원에서 104만 원으로 늘어난다. 여기에 재산세 399만 원을 합하면 총 보유세는 503만 원으로 추산된다.

하지만 2주택자 이상 다주택자는 상황이 달라진다. 전체 보유 주택의 시가가 19억 원일 때 재산세를 포함한 총 보유세는 427만 원에서 842만 원으로 거의 두 배가량 불어난다.

보유 주택 합산 가격이 30억 원인 경우 보유세는 지금보다 2.3배 증가한 1976만 원으로 급증한다. 이는 서울 강남에 웬만한 아파트 2채 정도 보유한 사람은 다 해당되는 사항이다.

주택 가격이 오르면 오를수록 세금은 더 늘어나는 형태다.

집으로 돈 좀 벌어보겠다고 전세 끼고 아파트 두 채를 구입한 경우 머리가 복잡해질 게다. 월세 수입이 있다면 낫겠지만 순전히 집값 오를 것을 기대하고 무리하게 아파트를 구입했다면 매각 압박을 받지 않을까 싶다.

그래서 이번 대책은 집값 상승을 억제한다는 차원보다는 어쩌면 세금 강화를 통해 세수 확대 측면이 강하다는 뉘앙스가 담겨있다.

집값은 올라도 좋다. 대신 세금을 많이 내라는 소리다. 정부는 대신 늘어난 세금으로 무주택 서민의 주거 지원에 힘쓰겠다는 뜻이다. 선진국 주택시장 관리 방식이다.

물론 수요 억제 방안도 포함돼 있다.

그중 대표적인 것이 조정 대상 지역에서의 임대주택 사업자 혜택을 대폭 감축했다. 최고 공시가의 80%까지 대출해주던 것을 일반 주택처럼 LTV 40%로 제한했다. 양도세와 종부세 면제 혜택도 대폭 줄였다. 앞으로 임대주택 사업을 위해 신규로 주택을 구입하려는 수요는 크게 줄어들 것으로 보인다.

진즉에 그랬어야 했다. 어쩌면 이번 집값 폭등은 김현미 국토교통부 장관의 임대주택 활성화 대책에 기인된 점도 적지 않다고 봐야 한다.

1주택자 혜택도 많이 없앴다. 우선 9억 원 이상 고가주택 구입 때 대출이 대폭 제한된다. 또 실제 2년 이상 거주하지 않으면 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다. 강남권과 같이 집값 상승 여력이 큰 지역에 집을 한 채 사두고 다른 곳에 전세 사는 사람은 집값이 올라도 별 이득이 없게 된다. 보유세에다 양도세 떼고 나면 남는 게 없다는 얘기다.

이는 가수요 억제 카드다. 서울뿐만 아니라 급증하는 외지인 유입을 제한할 수 있는 내용이다.

또 앞으로 조정 대상 지역에서 1주택 외는 대출을 안 해준다. 집 한 채를 갖고 있으면서 또 다른 주택을 매입할 경우 순전히 자기 돈으로 해결해야 한다. 이사·전근·노부모 부양 등 예외 규정은 뒀다.

게다가 이사 등의 이유로 인한 일시적 2주택 비과세 기간도 현재 3년에서 2년으로 줄어든다. 이번 대책 적용 시점은 이달 14일 계약 분부터다.

언급됐던 공급 확대 방안은 차후 발표하는 것으로 돼 있다.

그렇다면 앞으로 주택시장은 어떻게 될까.

세금과 대출 규제에 따른 수요 억제 효과는 클 것으로 기대된다. 구매 수요가 줄면 당연히 집값은 안정된다. 물론 거래가 적어도 가격이 올라가는 경우는 있다. 이는 집값을 부치기는 세력 개입 때문이다.

이번 대책으로 투기세력들의 입지가 좁아진 것은 분명하다. 투자 수익률이 확 떨어질 판이니 누가 동조하겠는가.

문제는 급격한 수요 억제로 자연적인 거래활동이 위축될까 염려된다.

집이 잘 안 팔리면 여러 부작용이 생긴다. 분양받은 아파트로 이사를 못하는 것에서부터 실생활에 병목 현상이 생겨 서민들이 힘들어질 수 있다는 것이다.

아무튼 당분간 집값은 잡힐 게 확실하다. 하지만 특정지역의 고급 수요는 억제하기 어렵다.

아마 정부도 이런 점을 이해하지 않았나 생각된다. 일부 지역의 집값 상승 문제는 세금 확보로 만족하고 대신 이를 통해 서민들 주거 문제 해결에 집중하자는 의도가 이번 대책에서 감지되고 있어서다.

특히 앞으로 나올 공급 대책에는 아마 무주택 서민을 위한 값싼 공공 주택 확보 내용이 담겨있을 것으로 생각된다.

이제는 돈이 있는 사람은 비싼 고급 주택에 살고 대신 돈 없는 무주택자들은 국가가 집 걱정을 없애주겠다는 게 현 정부의 지향 목표가 아닌가 싶다.

그렇게 됐으면 얼마나 좋겠느냐 마는.