‘똘똘한 한 채’는 가라...여유자금 ‘똘똘한 상가’로 몰린다

주택과 토지에 집중된 종부세 개편안이 발표되면서 주택시장에는 거래절벽이 현실화되고 있다. 당장 8월 세제개편안이 어떻게 반영될지는 두고 봐야겠지만 위축된 주택시장의 여유자금이 상대적으로 세금부담이 덜한 상가 쪽으로 옮겨갈 것이란 게 업계의 중론이다.

종부세는 재산세와 함께 부동산에 매겨지는 대표적인 세금이다. 주택의 경우 공시가격을 기준으로 1인 1주택은 9억원 초과, 다주택자는 6억원을 초과하면 과세대상이 된다. 세금 산정은 과세표준(공시가격에서 초과금액을 뺀 금액)에서 공정시장가액비율(현 80%)을 적용한 후 보유세를 산정해 곱하면 된다. 가령 공시가격 10억원짜리 주택 1채를 가지고 있다면, 종부세는 과세표준인 8000만 원에서 보유세율 0.5%를 곱한 40만 원이다.

정부의 이번 종부세 개편안, 정확히 말하면 종부세 ‘인상안’의 도구는 과세표준을 높일 수 있는 공정시장가액비율 및 보유세율을 올리는 두 가지 방법이 핵심이다.

사실상 고가주택과 다주택자를 얽매는 강력한 주택시장 압박으로 주택시장의 거래절벽이 현실화되고 있다. 종부세 부담에 직격탄을 맞는 다주택자의 경우, 주택 보유 부담이 커지지만 이미 4월부터 시행된 양도세 중과 때문에 팔고 싶어도 선뜻 매물을 내놓기란 쉽지 않기 때문이다.

업계에서는 1주택자보다는 다주택자에 대한 보유세 부담이 커지는 만큼 인기지역의 ‘똘똘한상가’를 소유하려는 심리가 더욱 확산할 것으로 내다보고 있다. 주택과 토지에 집중됐던 자산가들의 여유 자금이 이번 규제를 통해 보유세 영향권에 들지 않는 알짜 상가로의 이동 현상이 심화할 것이란 예상이다.

사실 올해 3월부터 수익형 부동산의 임대사업자에도 대출규제인 RTI(Rent To Interest : 임대수익 이자상환비율)가 적용된 바 있다. 일부 전문가들은 상가의 경우, 연 임대소득이 연간 이자비용의 1.5배가 넘어야 하는 규제가 적용되면서 상가 시장 내 투자 수요 위축을 예상했다. 하지만 자금여력이 있는 수요자들이 적지 않고 공동 투자를 통한 자금력 확보를 통한 투자도 이어지면서 상가의 인기는 오히려 굳건했다.

실제로 한국감정원 자료를 보면 올해 전국의 1월~5월간 상업업무용 부동산의 거래 건수는 16만1696건으로 지난해 같은기간(13만7545건)보다 오히려 17.56% 증가했다. 집합상가의 투자 수익률도 지난해 1분기 전국 평균 수익률은 1.56%였지만 올해 1분기에는 1.71%로 올랐다.

이는 최근 경매시장에서도 확인해 볼 수 있다. 법원경매정보에 따르면 지난해 1월~5월까지의 상가 매각률은 24.3%를 기록했지만, 올해 들어 같은 기간 동안의 상가 매각률은 36.4%로 약 12%P 상승했다. 특히 RTI규제 적용 이후인 3~4월에는 매각률이 40%에서 33.3%로 하락세를 기록했지만, 5월 들어서면서는 66.7%의 회복세를 기록하며 올해 월별 최고 매각률을 기록했다.

연내에도 이번 보유세 파동의 대체투자처로 주목해 볼 만한 주요 상가가 선보인다. 안산사동90블록피에프브이는 경기도 안산시에서 ‘그랑시티자이 에비뉴’를 선보인다. 이 상가는 7653가구의 규

모의 그랑시티자이 단지 내 상가로 약 2만명의 입주민을 주고객층으로 확보할 수 있다.

또한 현대건설은 경기도 남양주시 별내동 995번지에서 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원’ 상업시설을 분양할 예정이다. 힐스 에비뉴 별내 스테이원은 지상 1~2층, 총 63개 점포로 공급된다.

신한종합건설은 서울 은평뉴타운 준주거용지 5블록에서 ‘신한 헤센 스마트’ 상업시설을 분양 중이다.

한 분양업계 전문가는 “이번 보유세 파동처럼 정부의 주택시장 규제가 지속되면서 쏠쏠한 임대소득 창출이 가능한 수익형 상가가 대체 투자처로 관심이 집중되고 있다”면서 “대단지 내 상가처럼 일부 목 좋은 우량 상가에 대한 자금력 있는 투자자들의 관심은 지속될 것”이라고 설명했다.