초과이익환수제 앞둔 재건축, 속도전·좌초 혹은 항전

“환수 대상서 벗어나자”반포·신반포·잠실 등 주요 단지 11·12월 잇따라 ‘관리처분’ 총회

서두르다 ‘삐끗’…미아 9-2구역, 토지 소유자 대다수 동의 못 얻어 조합설립 취소 판결

“어차피 늦었다” 憲訴…사업시행 인가도 못 받은 잠실5, 변호사 모집 공고 법적 대응 채비

내년 시행되는 재건축초과이익환수제를 둘러싸고 재건축 추진 아파트들이 혼란에 빠졌다. 속도로 돌파하려다가 엎어진 곳도 있고 초과이익 환수에 대해 헌법소원을 내며 항전에 돌입한 곳도 나타났다.

7일 부동산 업계에 따르면 내년 1월부터 시행되는 재건축 초과이익 환수를 피하고자 사업시행인가 단계에 있는 재건축 아파트들은 관리처분인가를 받기 위한 총회 날짜를 이달에 몰아 잡았다.

재건축초과이익환수제는 조합원이 평균 3000만 원 이상 이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%까지 걷어가는 제도다. 조합추진위원회 구성부터 입주까지 인근 집값 상승분과 공사비 등 비용은 이익에서 제외된다.

연내 관리처분인가를 받는 재건축 사업지는 내년 초과이익 환수 대상에서 벗어난다. 때문에 사업시행인가를 받아둔 강남권 재건축 아파트들은 서둘러 관리처분총회를 열고 있다. 지난달 말일 신반포3차·경남 통합재건축 단지는 90% 넘는 찬성에 힘입어 관리처분인가를 받아냈다. 2014년 재건축추진위 설립 후 3년 만의 일이다.

12월에는 신반포13차가 2일 총회를 열고 관리처분계획안을 통과시켰다. 이어 줄줄이 관리처분총회가 계획돼 있다. 대치 구마을2지구와 신반포15차는 9일과 11일 각각 관리처분총회를 연다. 23일과 26일에는 신반포14차와 잠실 미성·크로바가 총회를 연다. ‘단군 이래 최대 재건축’인 반포주공1단지 1·2·4주구도 26일 관리처분총회를 열 것으로 알려졌다. 아울러 잠원 한신4지구와 잠실 진주아파트도 12월 말에 관리처분총회 계획을 잡고 있다. 이 사업지들은 초과이익 환수가 적용될 시 조합원당 재건축 분담금이 1억~5억 원이 될 것으로 예상되는 곳들이다.

이처럼 속도전을 펼치다 꼬꾸라진 사업지도 나타났다. 미아 9-2구역은 지난달 23일에 서울고등법원으로부터 조합 설립 인가 취소 판결을 받으며 초과이익 환수를 피하긴커녕 재건축 사업 진행 자체가 좌초될 위기에 처했다. 서둘러 조합 설립 인가를 받는 과정에서 토지 소유자 대다수의 동의를 얻지 못한 점이 원인으로 작용했다.

한편 사업시행인가도 받지 못한 사업지들은 초과이익 환수를 피할 수 없는 형국이다. 때문에 재건축 초과이익 환수 자체를 문제 삼으며 헌법소원에 나서는 움직임이 나타났다.

재건축 대장주로 꼽히는 잠실5단지는 지난달 28일 재건축 초과이익 환수에 대한 헌법소원을 제기하기 위해 변호사 모집 입찰공고를 냈다. 잠실5단지 재건축 조합 관계자는 “재건축 초과이익 환수에 대한 헌법소원을 잠실5단지가 단독으로 추진하는 것은 아니다”며 “초과이익 환수의 위헌성에 문제를 느낀 개인들이 모여 함께 추진하는 사항”이라고 밝혔다. 실제 10월 26일 국회에 초과이익 환수에 대해 청원한 것도 이러한 일환 중 하나라는 설명이다.

재건축 초과이익 환수는 여러 부분에서 위헌성 논란이 제기됐다. △미실현 이득에 대한 과세 △정비사업 중 재건축만 대상인 형평성 문제 △공공기여 및 거래세의 중복 과세 △국민 재산권의 과도한 침해 등이다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “부동산에 투자해서 이득을 보는 사람은 많은데 재건축만 대상으로 큰 부담을 안기는 것은 형평성에 문제가 있다”며 “억대로 넘어가는 분담금을 내야 하는 재건축 조합으로선 무리한 움직임을 보일 수 있다”고 설명했다.