[금융이슈 따라잡기] “분양시장 과열방지 위한 집단대출 규제, 실수요자 자금조달 제한 우려”

LTV·DTI 강화 등 대출 건전성 장치들, 소득 낮은 실수요자 내집마련 ‘걸림돌’

2015년 하반기부터 분양시장이 활성화되고 집단대출이 빠르게 증가함에 따라 2016년 하반기부터 이를 규제하기 위한 여러 정책이 시행되고 있다.

은행권의 집단대출은 2015년 하반기에 10.2조 원, 2016년에 19.7조 원 급증하면서 2017년 1분기 말 기준 131.7조 원에 달한다. 이에 따라 2016년 하반기부터 중도금 대출의 보증 건수 및 한도 제한, 분양권 전매제한 기간 확대, 잔금 대출에 대한 여신심사 강화 등의 정책이 시행되었으며, 2017년 하반기부터 중도금 및 잔금대출에 대한 LTV, DTI 규제 강화, 조합원 지위양도 금지 등의 추가 규제가 시행될 예정이다.

분양권 전매 제한 등의 분양시장에 대한 규제는 시세 차익을 얻고자 하는 투기자들로 인해 분양시장이 지나치게 과열되어 있다는 문제의식이 배경으로 작용했다. 수도권의 분양권 전매 건수는 2017년 들어 크게 증가하였는데, 직전 2년간의 분양 공급 증가에 따른 영향을 감안하더라도 분양권 전매가 가파르게 증가하고 있는 것으로 나타났다.

5대 광역시 및 세종시의 2017년 분양권 전매 건수(월평균 4056건)는 2016년 하반기(월평균 5299건)에 비해 낮은 수준이나, 직전 2년간 분양 공급량 대비 전매 건수는 2016년 하반기 수준을 회복했다.

한편 집단대출에 대한 소득심사, LTV, DTI 규제 등은 집단대출의 건전성을 제고하는 데 초점을 두고 있으나 최근 집단대출의 건전성이 악화되었다고 판단하기는 어려운 상황이다.

중도금 대출 건수 및 보증한도 규제 등은 집단대출 가능 한도를 제한하여 간접적으로 분양시장의 과열을 막기 위한 수단으로 볼 수 있으며, 여신심사 강화, LTV, DTI 등의 규제는 집단대출 건전성 개선에 보다 초점을 맞추고 있다.

2013년 1분기 말 집단대출의 연체율은 주택담보대출 연체율의 2.1배 수준인 1.92%였으나 지속적으로 하락하여 2017년 1분기 말에는 주택담보대출 연체율의 1.4배 수준인 0.42%로 낮아졌다.

신규로 집단대출을 받은 차주의 평균 신용등급도 2008년 3.58에서 2013년 2.96, 2016년 2.85로 지속적으로 개선되는 추세다. 다만, 지방의 경우 2015년 하반기부터 주택의 인허가 및 분양이 급증한 것에 반하여 주택가격이 2016년부터 하락 추세를 나타내고 있어 집단대출의 연체 가능성이 높아지고 있다.

최근의 규제는 분양시장의 과열 방지를 위해 필요한 것으로 판단되지만 집단대출에 대한 과도한 건전성 규제는 투자를 목적으로 하는 주택 수요자에 비해 상대적으로 소득이 낮거나 목돈이 충분하지 않은 주택 실수요자의 자금조달을 제한할 수도 있어 주의가 필요하다.

집단대출을 받은 차주의 연령, 소득 등이 높아지고 있는 것으로 나타나고 있는데, 이는 소득과 연령이 낮은 실수요자의 집단대출을 통한 자금조달이 어려워지고 있음을 시사한다.

LTV, DTI 규제 등은 주택 투자자보다는 목돈이 없거나 소득이 낮은 실수요자의 주택구매에 제약조건으로 작용할 가능성이 높다. 주택투자자로 인한 분양시장 과열은 분양시장 규제나 다주택 소유자에 대한 집단대출의 차등 규제 등을 통해 완화시키되, 건전성 규제는 실수요자의 자금조달을 저해하지 않도록 조심스럽게 접근할 필요가 있다.

(자료=금융연구원 금융브리프)