상업시설의 특성 및 투자기준

2007년 한 해도 이제 저물어 가고 있습니다.

그 동안 상업시설에 관한 몇 편의 글을 올렸습니다만 상업시설이란 영역이 워낙 다원화 되고 정형적인 모습을 갖추지 못하다 보니 상업시설의 영역을 주로 소개하는데 치중하였습니다.

이번에는 상업시설의 분류에 상관없이 공통적으로 적용될 수 있는 투자기준에 대해 알아 보겠습니다.

해마다 한 해가 마무리 되면, 주된 관심사가 내년도 부동산 시장은 과연 어떻게 바뀔까 하는 궁금증이 커집니다.

상업시설의 특성 및 투자기준은 구체적으로 무엇인지 자세히 알아봅니다.

- 투자 대상으로서 상업시설의 특성

상업시설이 추구하는 것은 수익입니다.

부동산이 여러 측면에서의 의미를 가진다면 상업시설의 기준은 단연 수익성입니다. 상업시설이 다른 부동산 특히, 주거와 다른 점은 다음과 같습니다.

첫째, 상업시설은 자산가치의 상승을 기대하기 어렵습니다.

물론 경우에 따라서는 이러한 자산가치의 상승을 기대할 수도 있겠지만

보편적인 성격으로서 상가는 자산가치의 상승을 기대하는 데는 한계가 있습니다.

둘째, 환금성이 주거시설에 비해 많이 떨어집니다.

아파트와 같이 시장에 내어 놓고 쉽게 사고 팔 수 있는 부동산이 아닙니다.

따라서 한 번 투자하고 나면 쉽게 현금화 시킬 수 없다는 것에서 환금성이 약합니다.

셋째, 상업시설은 인근 다른 상업시설과 연계되고 상호 의존성이 높습니다.

주거는 독립된 공간을 사용하면 그만이지만 상업시설은 인근 상업시설의 특성과 활성화 등에서 많은 상호연관을 맺으며 영향을 받기 쉽습니다.

이러한 측면에서 상업시설은 개별적이기보다는 통합적이고 연계성이 강한 성격을 가지고 있습니다.

연계성은 동일 상권의 다른 점포와 상생관계를 맺고 있다는 측면과 동일 건축물 내에 있어서 다른 매장과의 유기체적 구성을 이루고 있다는 측면이 있습니다. 특히, 동일 건물내 상가의 경우에 토지나 건물 등이 공유로 구성되어 있어서 아파트와 달리 자산으로서 상가의 처리 등이 용이하지 않은 면이 많습니다.

요약, 정리하면 상업시설은 자산가치의 상승을 기대하기 어려우며 환금성이 떨어지고 주변의 상권 형성에 영향을 많이 받는 부동산이라고 정의 할 수 있겠습니다.

- 상업시설 투자 기준으로서 수익성의 구체적인 내용은?

그러면 이러한 상업시설의 투자기준은 구체적으로 무엇이 되어야 할까요?

결국은 “수익성”이 그 기준이 될 수 밖에 없습니다.

수익성의 기준을 무엇으로 봐야 할까요?

먼저, 자산가치 측면에서 바라 볼 수 있겠습니다.

예를 들어, “내년에 어떤 호재가 있어 상업시설이 각광을 받을 것이다” 거나 “상가로 돈이 몰릴 것이다” 하는 말들이 이러한 자산가치의 측면에서 바라본 경우입니다.

그렇지만 앞에서도 언급한 것과 같이 상업시설은 자산가치로서의 상승을 쉽게 획득할 수 있는 부동산이 아닙니다.

주상복합이나 복합상업시설 등에서도 이미 말씀 드렸습니다만 상업시설은 운영과 활성화에 그 의미가 있고 또한 더욱 큰 영향을 받습니다.

동일한 지역에, 동일한 상권에 들어간 동일한 상업시설이라도 어떤 상가는 활성화가 되어 영업이 잘 되는데 반해 어떤 상가는 슬럼화 되는 경우도 있습니다. 한 가지, 요즈음 서울 시내 주요 상권의 토지 가격이 무섭게 상승하고 있습니다. 그렇지만 토지 가격 상승이 물론 상가의 자산가치를 높이는 측면이 있겠지만 절대적인 것은 아니라는 것에 주의해야 할 필요가 있습니다

둘째, 환금성 측면에서 고려해 볼 수 있겠습니다만 환금성은 자금의 유동화 측면이지 상업시설의 수익성 측면은 아니라 할 것입니다.

셋째, 상업시설의 구체적인 수익성의 기준은 바로 그 상가에서 나올 수 있는 월세나 전세, 또는 영업을 하여 얻을 수 있는 영업수익을 뜻합니다.

상업시설은 바로 이런 지속적 운용 수익을 얻기 위한 “전형적인 수익형 부동산”이며 이것에 의미와 가치가 있습니다.

따라서 상업시설의 수익성 기준, 즉 투자 기준은 바로 그 상업시설이 창출할 수 있는 수익의 내용이 기준이 되어야 한다고 하겠습니다. 아주 기초적인 경제적 원리가 적용된다고 볼 수 있겠습니다.

예를 하나 들어 보겠습니다.

강남역 상권 주변 토지비가 몇 년 사이에 2배 이상 올랐으며 지금은 3배 이상도 이야기 되고 있습니다.

따라서 이 주변 상업시설의 1층 분양가도 평당 3,000~4,000만원 하던 것이 지금은 8,000만원 이상,

혹은 평당 1억 원 이상 되는 분양상업시설도 있습니다.

상업시설은 자산가치와 환금성 측면에서 떨어진다고 말씀 드렸습니다.

그럼 냉정히 생각해 보면, 평당 3,000만원 하던 분양가가 8,000만원이 되었다고 이 주변 상권의 매장 매출이나 전세 혹은 월세가 분양가에 비례해서 올랐을까요?

물론 강남역 상권이 좋고 발전가능성이 높긴 하지만 매출이 대폭 늘게 된 것은 아닙니다.

토지비가 오른다고 더 영업이 잘 된다는, 물론 영향이 없을 수는 없겠지만 극히 미미할 것이며 분양가와 영업 매출 등이 상관관계를 맺고 있다는 근거는 없습니다. 상가를 임대해 준다면 전세나 월세, 직접 운영한다면 매출이 수익의 근원입니다.

이러한 수익의 근원에는 변함이 없는데 분양가만 상승한다면 투자 수익성이 떨어지는 것은 당연합니다.

심지어 전세나 월세도 결국 상가의 영업매출을 기준으로 삼고 있습니다.

영업을 하는 분들은 수익이 날 수 있는 곳, 매출에서 임대료를 감당할 수 있는 수준에서 임차를 받습니다.

물론 안테나 샵(Antenna shop)과 같이 영업수익보다는 브랜드 가치 상승을 위하여 출점을 하는 경우도 있습니다만 그런 경우는 중심 상권의 극히 일부이며 출점 업체도 마케팅 개념으로 접근 합니다.

또한 부동산 시장이 어렵다(예를 들어 아파트 시장) 하더라도 일정한 매출이 일어날 수 있는 상가라면 수익용 자산으로서의 가치는 있는 것입니다.

그렇기 때문에 그 지역의 명성, 토지가(土地價), 향후 정부 정책의 방향, 부동산 시장의 활황여부 등에 상관없이 어떤 상업시설이 일정한 매출을 유지해주고 수익을 낼 수 있다면, 그것만큼, 그 정도만큼의 그 상가 가치는 충분한 것입니다.

그래서 상가가 낼 수 있는 수익가치를 근거로 투자하는 분들의 기준에서 보았을 때 수익성의 관점에서 상가 투자의 합리적인 판단 기준을 세울 수 있으리라 봅니다.

- 수익성 기준으로 상가투자시 주의할 점은

먼저, 그 상가가 속한 상권의 성장성 여부입니다.

현재 좋은 상권이라 해서 내년에도, 그 다음해에도 좋으리라는 보장이 없기 때문입니다.

예전에는 도심 상권이 100m 이동하는데 10년이 걸렸다고 하지만 요즘은 각종 교통시설의 확충, 대규모 집합시설의 건축, 대형 상업시설의 건축, 재개발 등으로 인해 그 어느 때보다 상권의 변동성이 크고 앞으로도 더욱 그러할 것입니다. 그렇기 때문에 향후 각 종 요소들을 파악하여 상권의 변동 여부를 검토해 봐야 할 것입니다.

둘째, 근린형 상가처럼 대로변에 나 있는 로드형상가보다 복합상가 등이 증가하고 있습니다.

대로변에 나 있는 로드샵(Road shop)은 독립적인 성격이 강하지만 구분 소유가 되어 있는 복합상가는 상호 의존적 성격이 더욱 강하기 때문에 상가 활성화에 대한 신뢰와 기대가 중요합니다.

그래서 앞선 글들에서도 상가운영체제, 브랜드 입점의 안정성 등에 대해 누누이 말씀 드렸습니다.

위에서 여러가지 내용을 말씀 드렸습니다만 결론은 다음 3가지로 요약됩니다.

첫째, 상가 활성화가 될 수 있는 기초 여건(운영 시스템)을 갖추고 있느냐?

둘째, 일정한 매출수준을 유지할 수 있는 상권이며 상권의 발전이 기대되고 있느냐?

셋째, 수익률에 적합한 분양가격 수준이냐?

하는 것 등이 투자기준이 될 수 있겠습니다.

글: (주)RE멤버스 고종완 대표이사