[부동산현장클릭] 전농ㆍ답십리 강북 새맹주 자리 노린다

입지여건, 개발계획 풍부 왕십리 잇는 명품 주거지 탄생 임박

전농ㆍ답십리 뉴타운 일대가 새로운 강북 부동산 시장의 중심으로 떠오를 태세다.

이 지역 개발열기의 핵심인 전농뉴타운을 중심으로 균형발전촉진지구가 지정됐다. 여기에 2013년 경전철 면목선 예정 등 부동산 가격이 뛸만한 요소가 잇따라 발생하고 있기 때문이다. 특히 뉴타운 개발사업의 개막을 알리는 전농지구중심의 특별계획구역 지정이후 지역 몸값은 일취월장하고 있다.

전농동 일대는 뉴타운 지정과 맞물려 재개발사업을 통해 날로 몸값을 높혀가는 인근 길음동-정릉동에 비해서도 한결 나은 여건을 가진 것으로 분류된다. 지대가 평지인데다 강남으로의 접근성이 편리한 것 등이 그 이유다. 이 전농ㆍ답십리 지역의 중심은 뭐니뭐니해도 역시 뉴타운이다.

◆전농중심지구 개발호재 풍부

동대문구 전농ㆍ답십리뉴타운은 2014년까지 90만3967㎡ 규모에 총 1만 3856가구가 들어서게 된다. 전농동, 답십리는 단독이 51.9%, 다세대ㆍ다가구가 28.1%로 이뤄진 곳으로 20년 이상 노후 건축물들이 45%가 넘고 재개발 예정구역이 56%가 넘어, 지난 2003년 서울시가 뉴타운으로 지정해 개발키로 했다.

총 5개의 주택재개발 구역으로 이뤄진 전농ㆍ답십리뉴타운은 청량리 부도심에 인접한 배후 주거지역으로 각종 편의시설 및 기반시설 확보와 친환경, 정보화 도시를 조성하는 것이 목표다. 이에 따라 기존 4차선 간선도로를 6차선으로 확장하고 청계천과 청량리를 연결하는 30m 가량의 보행도로 및 자전거도로를 신설한다. 또한 뉴타운 내부순환버스를 새로 만들어 교통여건을 확충하고, 공원과 고등학교 1개소, 공공청사 3개소, 문화시설 2개소 등 편의시설도 늘릴 예정이다.

특히 동대문구는 지난 8일 전농중심지역인 전농동 295번지 일대 6만 8,763㎡ 규모를 특별계획관리구역으로 지정해 대규모 상업, 업무시설을 개발키로 했다. 이에 전농사거리 주변은 최고 33층 높이의 주상복합과 용적률 500%까지 개발행위를 허용할 예정이다.

전농 로타리 주변은 용적률 450%에 최고 80m 높이까지 건축물 개발을 허용하고 폭 10~18m 도로 6개와 2895㎡ 규모의 공원 3개소가 신설된다. 이에 따라 전농지구중심에 있는 전농 6, 7, 8구역은 2013년 면목선 경전철 개통과 뉴타운 호재에 힘입어 집값에 큰 영향을 미칠 전망이다.

6구역 내 A공인 대표는 “전농답십리 뉴타운은 앞으로 청량리 균촉지구와 연계된 2만 가구 이상의 대단지가 들어서게 된다”면서 “뉴타운 개발과 경전철 개통, 상업지구들이 늘어남에 따라 중장기적으로 투자가치가 충분하다”고 내다봤다.

◆전농 재개발구역 훈풍 ‘솔솔’

6구역은 전농중심지구에 인접해 있고 사업단계가 가장 빠르다. 이 구역은 4만 6147㎡ 규모로 용적률 181%를 받아 총 921세대(임대 148가구 포함)가 들어설 예정으로 면적 별 가구수는 82㎡(107가구), 105㎡(74가구), 109㎡ (446가구), 142㎡ (171가구)이다. 6구역 인근 H공인 대표는 “6구역은 지난해 12월 26일 사업시행인가를 받은 상태로 이르면 오는 10월 이주가 끝날 것”이라고 내다봤다.

6구역의 지분시세는 빌라의 경우 3.3㎡당 2300만~2500만원 정도이며, 단독주택은 3.3㎡당 1100만~1300만원이다. 지분 별 아파트 배정은 재산가치에 따라 달라지는데 다세대 쪼개기나 무허가 건물일 경우 82㎡이하 아파트만 받을 수 있으며, 쪼갠 지분이라도 60㎡이상을 소유하고 있거나 구분등기 없이 지분(23㎡이상)을 오랫동안 가지고 있었다면 109㎡까지 배정받을 수 있다. 또한 대지지분을 165㎡이나 3층 높이의 깨끗한 건물을 가지고 있을 경우 142㎡을 공급받게 된다.

6구역에 들어설 삼성래미안 조합원 분양가는 3.3㎡당 1100만원 선, 일반 분양가 3.3㎡당 1600만원 선으로 예상되며, 앞으로 전농동이 개발됨에 따라 입주할 때까지 3.3㎡당 1700만~2000만원 선은 무난히 올라갈 것으로 인근 부동산들은 내다보고 있다.

7구역도 현재 사업승인까지 받은 상태로 사업진행이 빠른 편이다. 7구역은 총 15만 1601㎡ 규모에 용적률 190%까지 적용받아 총 2500가구(임대포함)가 들어설 예정이다. 조합원수는 1800가구에 일반분양이 486가구가 공급되며 시공사는 삼성물산으로 정해진 상태이다.

이 구역 지분시세는 빌라의 경우 3.3㎡당 2300만~2700만원 선, 단독주택은 3.3㎡당 1200만~1500만원 선이다. 지분 별 면적배정은 권리가액으로 정해지지만 보통 23~25㎡의 지분만 가지고 있어도 99㎡까지 배정받을 수 있으며, 분양시점까지 약 1억 원 정도의 프리미엄이 붙을 것으로 인근 부동산들은 예측하고 있다.

전농중심지구 인근 M공인 공인중개사는 “7구역은 전농중심지구와 가까이 있어 면목선 경전철과 특별관리구역이 들어서면 가장 큰 수혜를 볼 수 있다”며 “전농동 재개발 구역들은 주거여건과 투자가치가 모두 좋아 거래가 꾸준하다”고 말했다.