리츠(REITs)펀드가 심상치 않다

최근 1개월 평균 수익률 -3.19% 기록, 금리인상이 주요인

지난해 고수익을 올리며 꾸준히 수탁고가 증가했던 리츠(REITs)펀드의 수익률이 심상치 않다. 최근 1개월간(207년 7월 13일 기준) 해외리츠펀드의 평균 수익률은 -3%대를 기록했으며, 3개월 수익률도 -4%대를 나타냈다.

'REITs'는 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자에 특화된 회사 또는 신탁으로 투자자로부터 모집한 자금으로 부동산을 매입, 개발, 임대, 매각해 이익을 창출하고 그 이익을 투자자에게 배당하는 '부동산투자회사'를 말한다. 이러한 리츠 자체가 부동산 간접 투자상품이기 때문에 리츠에 투자하는 펀드는 재간접(Fund of Funds)에 해당된다.

펀드별로는 지난 1년간 40.87%(2007년 7월 13일 기준)의 고수익을 안겨줬던 '맥쿼리IMM아시안리츠재간접ClassA'의 최근 1개월, 3개월 수익률이 각각 -0.38%, 1.82%라는 비참한 수익률을 기록했고 최근 2년간 일본의 경제의 부활과 맞물려 36% 이상의 높은 수익를 올렸던 한화투신운용의 '한화Japan REITs재간접1' 역시 최근 1개월, 3개월 수익률이 각각 -5.21%와 -4.79%를 기록했다.

그외에도 최근 1개월간 미래에셋맵스의 '미래에셋맵스AP부동산리츠하이브리드재간접'이 3%대의 수익률을 보이는 것을 제외하고는 거의 모든 리츠펀드들이 마이너스를 수익률을 거뒀다.

리츠펀드에 무슨 일이 벌어지고 있는 것일까?

▲원인은 전세계 금리인상

얼마전 한국은행에서도 콜금리를 0.25%포인트 인상한 적이 있다. 이건 비단 한국에서만 일어나고 있는 정책 움직임이 아닌 미국, 영국, 호주, 일봉 등에서도 금리를 꾸준히 올리고 있다. 또한 전세계적인 추가 금리인상은 앞으로 계속되리라는게 전문가들의 전망이다.

따라서 자기 자본보다는 대출을 통해 해외 쇼핑센터나 오피스 등 부동산에 투자하는 리츠에게는 타격이 아닐 수 없다. 즉, 대출을 받은 리츠회사는 갚아야할 이자가 커지게 되고 또한 자금 조달비용이 커져 부동산 경기 위축을 가져오게 된다. 또 예금 금리가 올라가게 되므로 투자자들은 리츠 배당 수익보다 예금이나 다른 투자처에 눈을 돌리기 쉽다.

메리츠증권 박현철 펀드애널리스트 역시 "리츠펀드의 수익률 하락의 원인은 금리인상 기조와 지난해 하반기부터 올해 초까지 급격히 상승한 리츠펀드 수익률의 밸류에이션 부담"으로 꼽았다.

▲ 장기 성장성은 괜찮아

추가 금리인상의 움직임도 계속 이어지고 있고, 미국이나 중국의 긴축정책이 나오고 있는 상황인데, 그렇다면 리츠펀드의 앞날은 막을 내린 것일까? 하지만, 꼭 그렇지만은 않다는게 대체적인 의견이다.

왜냐하면, 금리인상을 하는 것 자체가 경기가 좋아지고 있음을 반증하고 있기 때문이다. 중국을 비롯한 이머징 마켓의 시장은 경기확장국면에 있어 공실률(업무용 빌딩에서 비어있는 사무실이 차지하는 비율)도 계속 떨어지고 있는 상황이다.

실례로 일본의 경우 미키(MIKI)상사가 매달 발표하는 동경 중심지역 오피스 빌딩들의 평균 공실률을 봐도 지난해말 일본의 공실률은 2.89%에서 5월말에는 2.71%로 계속 낮아지고 있고 임대료 역시 지난해 말에는 1만9406엔이었는데, 5월말 2만509엔으로 계속 높아지고 있다.

단, 리츠펀드는 금리요인에 의해 민감하게 반응하기 때문에 주의를 기울여야 한다는 걸 절대 잊어서는 안된다.

박 펀드애널리스트 역시 "해외리츠펀드는 금리요인에 민감하고 주식시장과 낮은 상관관계를 나타내고 있기 때문에 국내 또는 해외주식펀드에 투자하고 있는 투자자들이 투자자산의 10~20% 수준에서 투자하는 것이 바람직하다"고 조언했다.