[2월 달라지는 금융제도] 1100조 가계부채 폭탄 터질라… ‘여신심사’ 안전핀 채우기

깐깐해진 주택담보대출

주택 구입 대출 심사가 깐깐해졌다. 이달 1일부터 수도권의 주택담보대출 심사 기준이 ‘담보’에서 ‘소득’까지 함께 보는 방식으로 전환됐다. 이러한 심사 기준은 오는 5월 2일 전국으로 확대 적용된다.

정부가 직접 나선 것은 가계 빚이 눈덩이처럼 불어나고 있기 때문이다. 주택담보대출은 국내 가계부채에서 가장 큰 비중을 차지한다. 정부가 부동산 경기 부양을 포기하고 여신심사 기준을 엄격하게 적용한 것은 가계부채 리스크가 그만큼 위협적이라는 것을 방증한다.

◇주택담보대출 심사 기준 왜 바꿨나 = 금융당국이 여신심사 선진화 가이드라인을 통해 주택담보대출 심사를 전환한 배경에는 가계부채가 있다. 한국경제의 ‘뇌관’으로 꼽히는 가계부채가 늘어나는 것을 더이상 두고 볼 수 없다는 판단이 깔렸다.

박근혜 정부는 2014년 부동산 경기 부양을 위해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화했다. 그 결과 한국은행이 집계한 가계부채 규모는 2014년 말 1085조원을 기록했고, 지난해 2분기에는 사상 처음으로 1100조원을 넘었다.

정부가 가계부채 축소 대책을 내놓은 결정적인 계기는 미국의 금리 인상이다. 전 세계 시장전문가의 예측대로 미국 연방준비제도 공개시장위원회(FOMC)는 지난해 말 기준금리를 기존 0~0.25%에서 0.25~0.5%로 인상했다.

앞서 정부는 지난해 7월 ‘가계부채 종합 관리방안’을 발표하고 여신심사 가이드라인의 밑그림을 그렸다. 한국은행이 당장 기준금리를 올리지 않아도 장기적으로 금리가 인상될 것으로 예상하고, 서민들의 주택담보대출 부담도 커질 것으로 판단했다. 주택담보대출 대부분이 변동금리를 적용하고 있기 때문이다.

여신심사 선진화 가이드라인 적용 직전까지 주택담보대출 상환은 부동산 호황기에 주로 쓰이던 방식이었다. 은행에 이자만 내다가 집값이 오르면 매매해 시세차익을 본 뒤 대출금을 갚는 식이다. 부동산 시장, 금융 시장 환경 변화에도 대출금 상환 방식은 관행대로 흘러온 것이다.

정부는 여신심사 가이드라인을 통해 무리한 대출 관행과 구조적인 문제점을 뜯어 고칠 방침이다.

◇처음부터 나누어 갚는다 = 소비자들은 갚을 수 있는 만큼만 빌려 원금과 이자를 함께 상환해 나가야 한다.

먼저 담보 위주의 소득심사가 상환능력 위주의 소득심사로 바뀐다. 예전에는 주택 가격에 따라 담보가치를 설정했지만, 앞으로는 소득 수준 등 원리금 상환 능력까지 심사하게 된다. 거치기간(이자만 갚는 기간)을 1년 이내로 설정할 수는 있으나 비거치식·분할상환이 원칙이다.

기존에는 주택담보 대출자가 대출금리를 변동형으로 할지, 고정형으로 할지, 원리금을 처음부터 나누어 갚을지, 아니면 만기에 한번에 상환할지를 직접 결정했다.

그러나 이제는 처음 집을 구매하는 사람, LTV 또는 DTI가 60%를 넘는 ‘고부담 대출’, 담보 물건이 신규 신청건을 포함해 3건 이상인 경우라면 무조건 원리금과 이자를 매달 갚아야 한다.

상환 능력도 중요해지는 만큼 앞으로 소득증빙을 위해서는 원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 객관성 있는 서류를 은행에 제출해야 한다.

증빙소득 확인이 어려운 경우 건강보험료 등을 바탕으로 추정하는 ‘인정소득’이나 카드사용액과 매출액 등으로 추정하는 ‘신고소득’을 활용할 수 있다. 지방에서 관행적으로 인정해 온 최저생계비를 통한 심사는 앞으로 제한된다.

금융부채의 원금 상환 규모도 심사 대상이 된다. 이를 총부채원리금상환비율(DSR)이라고 하는데, 대출 한도에 영향은 주지 않지만 만기를 연장하거나 다른 대출을 신청할 때 제한을 받을 수 있다.

원리금과 이자 균등상환의 예외는 있다. 집단대출을 받거나 상속 등 채무인수, 불가피한 생활자금 등이 필요할 경우 예외를 인정받을 수 있다.

금융위 관계자는 “집단대출은 주택 실수요자에 대한 중요한 주택공급 관련 자금지원 방법의 하나로 대출구조 자체가 일반 주택담보 대출과는 상이해 획일적으로 규제를 적용하는 것이 불합리하다”고 설명했다.