'분양시장 혼돈' 전문가 진단, “힘들지만 최악은 아니다”

올해부터 시행되는 정부의 주택담보대출 규제와 미국의 추가금리인상 가능성 등 시장 불확실성 증가로 부동산 분양시장 전망이 엇갈리고 있다. 가수요의 이탈로 분양시장 침체가 시작될 것이란 분석이 주를 이루는 가운데 일부에서는 건설사들의 분양규모 감축 등으로 불확실성이 시장에 이미 반영됐다는 반응이다.

12일 부동산114자료에 따르면 올 1분기 분양하는 가구 수는 전국 7만2367가구에 달한다. 이는 지난해 같은 기간 분양물량(4만3928가구)보다 2만2810가구 증가한 규모지만 2분기부터 급감할 것으로 전망되고 있다. 한국건설산업연구원 역시 올해 국내 주택수주 물량은 지난해보다 10%가량 급감할 것으로 예측했다.

올해 분양시장에 대한 부정적인 시각은 지난해 말부터 지속적으로 제기돼왔다. 분양시장 바로미터인 초기계약률 역시 지난해 3분기부터 하락세를 기록했다. 주택도시보증공사 민간아파트 초기 분양률 추이를 확인하면 3분기들어 5개 광역시와 기타지방을 중심으로 계약률이 떨어졌다. 2분기 계약률이 100%였던 서울과 인천은 각각 95.7%, 83.3%로 낮아졌다. 올해부터 금융권의 리스크 관리 강화 등으로 금융 여건 변화 가능성이 커지고 있기 때문이다.

이에 전문가들은 부동산 시장의 불확실성이 분양시장에 미치는 영향에 대해 각기 다른 예측을 내놓고 있다.

강태욱 우리은행 부동산 팀장은 “지난해 밀어내기 분양에 탑승하지 못한 물량들이 1분기에 대거 몰리면서 분양물량이 증가했다”며 “다만 분양시장이 호황을 이뤘던 지난해와 다르게 올해는 부동산시장의 3대 악재인 가계대출규제와 2017년 이후 입주물량이 너무 많다는 것과 국내 금리인상 가능성 등이 맞물리며 시장이 가라앉고 있기 때문에 지난해 분양시장을 주도한 가수요가 위축돼 올해 분양 시장은 어려울 것”이라고 전망했다.

이어 강 팀장은 “현재 부동산 시장은 장기적인 전망 자체가 불투명한 상황”이라며 “올해 안에 호재가 없기 때문에 상반기는 당장 어두울 것으로 예측이 되지만 경우에 따라서 기준금리가 인하될 수 있다는 가능성 역시 존재하기 때문에 단정짓기는 어렵다”고 덧붙였다.

반면 일각에서는 분양시장 리스크가 지난해부터 선반영 됐기 때문에 정작 시장 내 반응은 제한적일 것이라는 평가다.

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 “당분간은 관망세가 지속되지만 2월 이후 봄이 되면서 전세수요 등 임차수요와 맞물리며 시장의 변화가 있을 것으로 예측된다”고 강조했다.

김 연구실장은 “지난해 부동산 열기가 뜨거웠던 이유는 그동안 침체된 부동산 경기가 반등하면서 가수요층이 가세했기 때문”이라며 “올해는 거품수요가 빠지고 실수요자 위주로 시장이 재편될 가능성이 높기 때문에 지난해보다는 분양열기가 뜨겁지는 않겠지만 그렇다고 침체되지는 않을 확률이 높다 ”고 설명했다.

함영진 부동산114 리서치 세터장은 “시세차익이나 분양권 전매를 목표로 하는 수요자들의 소비심리는 확연히 위축됐다”며 “다만 대기수요가 많고 분양가가 저렴한 곳, 실수요 위주인 곳들을 대상으로 분양분위기가 좋겠지만 그렇지 않은곳은 상당히 고전하면서 분양시장 양극화가 나타날 것으로 전망된다”고 말했다.