서부이촌동, 땅값만 집 한 채인데...서울시, “주민 의견 수용했다”

▲중산1차 시범 아파트 단지 내 전경 (사진=정경진 기자 jungkj@)

“용적률 500%로 해도 사업성이 나올까 말까인데 300%는 말도 안되죠. 거기다가 토지값이랑 건축비 등을 생각하면 주민들은 이곳에서 살 수가 없어요”

서울시가 이달 중순 용산 서부이촌동 개발 계획을 내놓았지만 시민들의 외면을 받고 있다. 사업추진 현실을 고려하지 않았다는 지적이다.

서울시는 지난 9일 도시·건축공동위원회를 열고 ‘용산 지구단위계획(서부이촌동)결정안’을 수정가결했다. 서부이촌동 재건축 대상 지역을 3개 특별계획구역으로 지정하고 준주거지역으로 종상향할 수 있게 했다. 해당 지역은 이촌시범·미도연립을 비롯해 이촌1구역, 중산시범아파트이다. 상한 용적률은 300%로 했으며 최고 35층 이하 아파트로 재건축할 수 있도록 했다. 중산시범아파트의 경우 최고 30층을 원칙으로 하지만 남산 조망구간은 13층까지만 허용된다.

서부이촌동 일대는 용산 국제업무지구 개발 구역에 포함돼 사업이 추진됐다. 하지만 용산국제업무지구 개발 사업이 무산되면서 지난 2013년 구역에서 해재됐다. 결국 10여년 가까이 개발도 되지 못한 채 방치돼있었다. 이후 서부이촌동에 대한 대책마련 요구가 제기되면서 같은 해 ‘서부이촌동 도시관리 가이드라인’을 마련, 올 8월 발표했다.

서부이촌동 지구단위계획 결정안 역시 최근 통과되면서 서부이촌동 단독 개발의 물꼬를 텄다. 하지만 정작 뚜껑을 열어본 주민들은 실망감을 감추지 못했다. 재건축 사업을 진행하기에 계획안의 사업성이 턱없이 부족했기 때문이다.

문제는 용적률이 300%라는 점이다. 시소유지인 중산시범과 이촌시범아파트만 놓고 봤을 때 두 부지면적은 총 1만2428㎡규모다. 용적률을 300%를 적용할 경우 아파트를 지을 수 있는 면적은 총 3만7284㎡이다. 한 가구당 주어지는 면적은 89.19㎡에 불과하다. 녹지와 도로, 주차장 등의 면적을 고려할 경우 일반분양 가구 확보는 사실상 힘들다는 것이 부동산 업계의 이야기다. 층수 역시 35층까지 허용했다고 하지만 용적률 제한에 걸려 높이 짓기가 어렵다.

서부이촌동 재건축이 쉽지 않은 또 다른 이유는 중산시범아파트와 이촌시범아파트 부지가 시 소유지라는 점이다. 재건축을 추진할 경우 재건축 조합 측에서는 서울시로부터 해당부지를 매입을 해야 진행할 수가 있다. 해당부지 가격은 1300여억원부터 1520여억원으로 가구당 부담해야 되는 토지비용은 중산시범 아파트 전용면적 49㎡의 경우 2억3600여만원에 달한다.

최근 거래된 같은 면적의 아파트값이 2억6300만원이라는 점을 고려했을 때 아파트 한 채에 달하는 토지값이 추가로 들어가는 것이다.

이촌시범 아파트는 전용면적별 최저 3억1400만원부터 최고 4억9200여만원의 토지비가 발생하게 된다. 건축비까지 고려하게 될 경우 주민 입장에서는 대출을 받아도 감당하기 어려워진다.

서부이촌동 인근 공인중개사는 “재건축을 시작한다고 해도 주민입장에서는 발생하는 분담금을 감당하기가 어렵고 분담금을 낮춰주는 일반분양 물량도 확보되기가 현재로서는 힘들기 때문에 주민들이 재건축을 진행하려는 의지가 없다”고 설명했다.

반면 서울시에서는 서부이촌동 주민이 요구하는 사항 대부분을 수용했다는 입장이다.

서울시 도시관리국 관계자는 “용산국제업무지구 통합개발이 무산되면서 이 지역 정비사업에 대한 주민들의 요구가 거세졌다”며 “용도지역 상향이나 용적률 등 주민들의 요구사항이 대부분 반영된 계발계획이다”라고 말했다.