미 주택시장 위험은 대출기준강화 따른 위험

2003년의 정상적 수준되려면 주택가격 20% 하락해야...PIMCO

세계최대 채권운용회사인 PIMCO의 빌그로스 사장은 미국주택시장의 가장 큰 위험은 서브프라임문제가 아니고 대출기준규제로 인한 주택수요 감소이며 미국의 주택이 정상적인 수준이었던 2003년으로 돌아가기 위해선 주택가격이 20% 정도 하락해야 한다고 4월 투자전망에서 주장했다.

미국의 주택보급률은 세기전환 이후 주택금융이 쉽고 싼 덕분에 65%에서 69%로 확대됐다. 미국인들은 남의 돈으로 집을 사고 돈을 벌어 아메리칸 드림을 누리기를 희망했고 적어도 일부에게는 그것이 가능해 보였다.

하지만 전미 부동산업자협회에 의하면 지난 15개월간 주택가격이 2% 하락했고 향후 더 악화될 우려가 있으며 실제로 그럴 것으로 예상된다.

주택과 관련해 심각한 문제는 최근 자주 보도되고 있는 서브프라임의 연체나 채무불이행의 증가가 아니다. 물론 부채탕감, 자산담보부증권(CDO)가격 하락과 서브프라임 관련 회사의 파산이 이미 둔화되고 있는 미국경제에 장애가 될 것은 분명하다.

하지만 대출 중 압류로 인한 손실 비율이 작고 대다수의 주택보유자들은 주택과 보유 관련해서 자기자금 비율이 높다. 이것을 근거로 분석가와 시장전문가들은 서브프라임 문제가 사소하다고 보고 있다.

향후 경제성장을 위협하는 것은 대출관련 손실 자체가 아니고 대출 손실이 부분적으로 영향을 미친 신용기준의 강화다. 비전통적인 대출증가는 2005년과 2006년 상반기간 18개월 중 2배로 증가한 후 최근 감소로 반전됐고 대출기관의 태도는 급속히 보수적으로 바뀌었다.

중요한 건 서브프라임과 알트에이 모기지 비율이 어느 정도인지가 아니라 강화된 대출기준과 규제가 향후 몇 년간 주택전망을 변화시킬 것이라는 점이다.

과거의 한계 주택구입자들이 이제 압류를 피하기 위해 주택을 매도할 수밖에 없게 되었듯이 미래의 한계 구입자들도 집을 사는 것이 억제될 것이다. 수요공급을 균형을 이루려면 어느 정도 주택이 하락할 지 또 언제까지 하락할 지 아무도 모른다.

<그림2>는 주택가격수준이 정상적인 수준으로 평가되고 있는 2003년에 도달하기 위해서 주택가격이나 모기지 수익률이 어느 정도 하락해야 할 것인가를 표시하고 있다.

1년에 4-5% 고평가 되었다면 현재는 3년이 경과해 15-20% 고평가 돼 있다고 볼 수 있다.

결국 2003년 수준으로 돌아가려면 주택가격이 20% 하락해야 한다. 모기지금리가 하락한다면 주택가격은 그만큼 덜 하락해도 될 것이다.

이 표는 다소 주관적이고 시간에 따라 유동적이지만 주택가격과 금리간의 중요한 관계를 보여준다. 결국 주택가격이 두자리수 미만으로 하락하려면 모기지는 60bp이상 하락해야 한다.

모기지금리가 현수준에서 오래 머물수록 압류와 급매가 가격방향을 결정함에 따라 주택가격 하락압력은 가중될 것이다.