[머니&라이프]불필요한 평수 줄이고 부족한 노후자금 채우세요

은퇴자 위한 주택 ‘다운사이징’… 차액으로 투자소득 창출하고 유동성도 확보

#서울에 거주하는 A씨는 은퇴 후 두 자녀를 모두 결혼시키고 부인과 함께 살고 있다. A씨가 거주하는 집은 105㎡로 시가가 6억원 조금 넘는다. A씨는 공기업에 근무해 연금 등을 수령하고 있지만 지출이 많아 걱정이다. 특히 A씨는 직장에서 은퇴한 뒤 별다른 소득은 없는데 관리비 부담도 있고 자녀들이 출가를 했기 때문에 굳이 넓은 집이 필요치 않아 작은 곳으로 옮기려 하고 있다. 하지만 자신이 구입한 첫 집이기 때문에 A씨는 쉽사리 결정을 내리지 못하고 있다.

A씨의 사례처럼 은퇴자들은 누구나 한번쯤 고민해 봤을 법한 이야기다. 은퇴 이후 고정적인 수입이 없는 상태에서 지출되는 관리비 등의 부담이 만만치 않기 때문이다.

실제로 국토연구원은 지난해 서울에 거주하는 55세 이상 노년층 210명을 설문 조사한 ‘국내 노년가구의 부동산자산 이전 및 처분행태에 관한 연구’에 따르면 전체 응답자의 71.9%(151명)가 현재 주택을 처분해 자산의 일부를 생활비 등으로 쓸 계획인 것으로 조사됐다. 이번 조사는 3억원 이상의 주택 및 보유자산을 가진 아파트 거주자를 대상으로 했다.

주택 처분을 고려하는 이유는 노후 생활비 마련과 자녀 지원을 위해서였다. 절반에 가까운 47.7%(72명)가 노후 생활비 마련을 위해, 44.3%(67명)는 노후 생활비와 자녀 생계지원을 위해, 5.3%(8명)은 자녀 생계지원을 위해서라고 답했다.

현역 시절에는 무리하게 담보대출을 받아서라도 아파트 평수를 넓혀 왔다. 향후 부동산 시장을 낙관했기 때문이다. 하지만 자녀 교육비를 충당하느라 은퇴시기에 이르러서도 담보대출금을 갚지 못하는 경우가 많다. 은퇴 후 고정소득이 발생하지 않는 상황에서 대출을 끼고 구입한 40~50평대의 아파트는 큰 부담으로 작용한다. 별다른 은퇴소득이 없다 보니, 앞으로 30년의 은퇴생활에 따른 경제적 불안은 더욱 커질 수밖에 없다.

그렇다고 희망이 없는 것은 아니다. 우선 현재 거주하는 주택 규모를 줄이는 방법이 있다. 즉 거주하는 넓은 평수의 아파트를 처분하고, 더 저렴하고 평수가 작은 주택을 구매하는 것이다. 이러한 경제적 선택 행위를 주택 다운사이징(housing downsizing)이라고 한다. 미국의 예비 은퇴자 또는 조기 은퇴자들은 부족한 은퇴자금을 마련하는 방법으로 주택 다운사이징 전략을 널리 활용하고 있다.

예컨대 7억원대의 중대형 아파트를 처분해 5억원대의 중소형 아파트로 갈아탈 경우, 매월 아파트 관리비는 물론 재산세, 보험료까지 절감할 수 있다. 차액 2억원은 고정소득이 없는 은퇴생활에서 적은 금액이 아니다. 시장 상황에 따라 다르겠지만 2억원으로 매년 약 2%대의 투자소득을 창출한다고 가정할 경우 연간 400만원의 은퇴소득을 추가로 마련할 수 있다.

전문가들은 은퇴자들에게 주택 규모의 다운사이징을 앞당길 필요가 있다고 조언했다. 주택가격 등락에 따라 은퇴자의 자산가치가 급변할 가능성이 큰 것이다. 주택 다운사이징을 앞당겨 주택자산에 쏠린 리스크(위험)를 관리할 필요가 있는 것이다.

둘째는 재무상황을 고려해 주택연금을 활용해야 한다. 주택연금의 경우 가입 시점에 평가한 주택가치를 기준으로 연금을 지급하므로 주택가격 하락 위험을 헤지(상쇄)할 수 있다.

셋째는 유동성과 환금성 등을 고려해 금융자산과 주택자산의 균형을 찾는 것이다. 은퇴자들은 자녀의 결혼, 본인과 배우자의 병원비 등 예기치 못한 자금 지출을 대비해 유동성과 환금성이 있는 자산을 확보할 필요가 있다. 주택 다운사이징과 연금화를 통해 은퇴자산의 유동성 균형을 찾아야 한다.

자신이 살고 있는 집 규모를 줄이고, 이를 통해 발생하는 현금을 유동성으로 확보해 생활자금에 활용한다는 것이다.

삼성생명 은퇴연구소는 “주택 다운사이징이 유용한 수단으로 부각되는 이유는 1955년부터 1963년까지 태어난 국내 1차 베이비부머의 경우 보유 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 높기 때문”이라고 밝혔다.