［부동산 3법 합의］부동산 불씨 살릴 ‘마지막 카드’…“시장효과는 제한적”

거래활성화 긍정적 영향 기대 불구…강남권에 집중ㆍ집값 상승 우려도

여야가 ‘부동산 3법’ 처리에 합의하면서 그동안 침체됐던 부동산 시장에 다시 활기가 돌 것으로 보인다.

그러나 부동산 전문가들은 당장 집값이 오르거나 매매거래가 크게 늘거나 하는 등의 시장 효과가 적을 것이며 일부지역에 제한될 것으로 예상했다. 반면 건설업체나 조합원들은 수혜를 입을 것으로 내다봤다.

부동산 관련 3법의 핵심 내용은 △분양가 상한제를 민간 택지에 한해 탄력 적용 △재건축 초과이익환수제 3년 유예 △과도한 재산권 규제였던 재건축 조합원에 대한 주택 분양을 1채에서 3채로 늘린 것 등이다.

◇분양가 상한제 7년 만에 폐지… 거래활성화 긍정적 = 민간 분양가 상한제는 2007년 도입 이후 7년 만에 사라지게 됐다.

분양가 상한제 폐지로 부동산 전문가들은 침체된 부동산 시장을 살리는 불씨가 될 수 있을 것으로 전망했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “이번 합의를 통해 규제가 풀리면서 불확실성이 해소될 가능성이 높다”고 밝혔다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “합의 내용 중 이미 반영된 사안도 있어서 실수요자들이 움직일 것이다. 다만 시장에서는 큰 변화보다는 점진적인 변화가 있을 것으로 본다”고 말했다.

또한 과거 투자 목적의 움직임보다 실수요 위주의 움직임이 많아서 시장의 변화가 조금씩 생길 것으로 양 실장은 예상했다.

라진성 키움증권 애널리스트도 “관망 중인 교체수요와 투자수요의 심리가 일부 개선될 수 있다”고 전망했다.

◇재건축 초과이익환수제 3년 유예… 정비사업시장 탄력 = 이번 합의 중 중요한 하나는 재건축 초과이익환수제의 3년 유예 결정이다. 이에 대해 전문가들은 재건축·재개발 시장에 탄력이 붙을 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “우선 재건축·재개발 출구전략이 생겼다. 이는 건설업체에 미래의 불확실성을 제거해줄 수 있는 혜택이 된다”고 설명했다. 즉, 건설사의 일감이 늘어난다는 뜻이다.

박 위원은 이어 “초고층 아파트 개발이 이뤄지고 오피스 개발도 함께 활발해질 것”이라고 덧붙였다.

함 센터장은 “ 재건축초과이익환수제의 경우 3년이 유예돼 강남 재건축 단지 거래 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 강조했다.

라진성 애널리스트도 이번 합의가 건설사들에게 호재로 작용할 것으로 전망했다. 그는 “유가 급락에 따른 건설주 투자심리가 위축됐지만 이번 부동산 3법 통과로 투자 심리가 개선될 것이다. 특히, 국내 부동산 시장의 불안 심리가 개선돼 주택 업체 수혜가 전망된다”고 분석했다.

◇재건축 주택 조합원당 3채 허용… 강남한정·가격 상승 우려 = 부동산 3법 중 마지막 하나는 재건축 주택공급에서 조합원이 기존 1채에서 3채까지 확보할 수 있게 규제를 완화했다는 점이다.

이에 대해 박 위원은 “이번 합의로 건설업체뿐만 아니라 조합들이 혜택을 받을 것”이라고 밝혔다.

박 위원은 “다만 강남쪽 위주의 정책이라 효과는 제한적일 수밖에 없고, 일부 지역에서만 혜택을 받을 것이다. 또한 일반 분양가가 올라가게 된다. 결국 서민들이 집사기가 더욱 어려워진다”고 지적했다.

함 센터장도 “재개발·재건축 활성화 효과의 경우 강남권에 집중될 수도 있다”고 꼬집었다.

양 실장도 이번 합의로 시장에서 매도세 위주로 호가가 오르겠지만 실수요자들이 부담을 느껴 다시 소강상태로 접어들 수 있다는 단점도 있다고 설명했다.

◇시장 실효성 및 한계점 지적 = 이번 합의에 대해 거래활성화에는 긍정적 영향을 미칠 수 있으나 시장에 큰 변화는 가져오지 못할 것이라는 우려도 나온다.

양 실장은 “이미 각종 규제들이 완화될 것들도 합의 내용에 포함돼 있다. 규제상 완화된 내용이 반영되겠지만 단기간 내 변화는 어려울 것”이라고 예측했다.

그는 “과거 이런 ‘대못’이 빠지면 시장 변화가 생기긴 했지만 실질적으로 변화를 이끌어 내기는 어려웠다. 이번도 마찬가지일 것”이라고 강조했다.

라 애널리스트는 “(이번 합의가) 내년 신규분양 호조세 및 재건축·재개발 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 의미있는 사안이다. 하지만 국회 장기 계류로 법안이 통과돼도 정책 실효성이 떨어져 기대보다 약한 회복세를 보일 수 있다”고 지적했다.

아울러 임대과세정책으로 여전히 관망세 우세하다는 점도 유의해야 한다고 그는 밝혔다.

한편 여야는 ‘부동산 3법’과는 별도로 서민 주거 안정을 위해 주택임대차 분쟁조정위를 설치해 적정 임대료 산정과 조사 기능을 부여하고, 전월세 전환율을 적정 수준으로 인하하기로 합의했다. 분쟁위 설치를 위해 2015년 2월 임시국회에서 주택임대차 보호법을 개정할 계획이다.

주택임대차 분쟁위 설치는 세입자 보호 및 서민들의 부담을 줄여주는 게 취지다. 하지만 일각에서는 집주인이 월세 대신 전세보증금을 올릴 수 있다는 우려도 제기했다. 또 전월세 전환율을 적정 수준으로 낮추는 방안도 강제성이 짙다는 평가도 나왔다.