PF시장 옥석가리기 본격화…‘재무 체력’ 갖춘 건설사 상업용부동산은?

정부가 230조 원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 옥석 가리기에 착수하면서 건설업계의 희비가 엇갈린다. 정부는 전국 사업장 약 5000곳을 평가해 부실 우려가 큰 하위 5~10% 사업장은 시장에서 퇴출할 전망이다. 반면, 튼튼한 재무 상태를 갖추고 사업성이 입증된 부동산 PF 사업장에는 금융지원을 시행한다. 이에 재무 건전성을 갖춘 건설사의 주요 사업지에 투자가 몰릴 것으로 예상된다.

20일 금융당국에 따르면, 정부는 PF 시장 연착륙을 위한 약 5000개 이상의 사업장에 대한 사업성을 재평가하는 내용의 ‘PF 정상화 대책’을 추진한다. 사실상 정부의 부동산 PF 구조조정 방안으로 최대 23조 원 규모의 PF 사업장이 시장에서 정리될 것으로 보인다.

금융당국은 이번 정책 시행 목적과 관련해 “PF 사업성 평가기준을 객관적‧합리적으로 개선함으로써 PF 사업장에 대한 금융회사 스스로 엄정한 판별 유도하고, 사업성이 충분한 대다수의 정상 사업장은 공공‧민간의 원활한 자금공급을 통해 PF사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 확실하게 지원하기 위함”이라고 설명했다.

해당 방안에 따르면 현행 사업성 평가 기준을 현재 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화해 사업성이 가장 낮은 현장에 대해서 추가 대출을 중단하고 경‧공매를 진행한다. 오는 6월부터 사업성 평가를 시행하며 적용 대상 사업장은 PF 만기도래 시점에 따라 분기별로 확대할 계획이다.

평가 기준과 강도 모두 세져 악성 사업장을 많이 갖고 있는 건설사의 부도 위험성도 커졌다. 이번 PF 정상화 과정을 거치면서 일부 투자자는 시공사 교체나 부도 등으로 계약금과 중도금을 날리거나 사업 지연으로 인해 기약 없이 사업이 재개될 것을 기다려야 하는 상황이 발생할 수 있다. 한 대형건설사 관계자는 “이른바 10대 건설사 사업장이라고 하더라도 부채비율이 높거나, 특정 사업장은 사업성이 낮은 경우가 많아 회사 ‘이름값’만 보고 안심할 수 없는 상황”이라고 말했다.

정부의 PF 사업장 구조조정이 초읽기에 돌입하면서 상대적으로 재무 건전성이 우수한 건설사의 분양 상품은 반사 이익을 얻을 가능성이 커졌다. 정부는 사업성이 입증된 곳에는 신규 자금이 투입되도록 지원할 것이라고 공언했기 때문이다. 여기에 부채비율이 낮고 자기자본비율이 높은 건설사는 자체 자금력을 통해 공사 중단이나 지연 등 부실 상황을 사전에 막을 수 있으므로 PF 부실의 ‘안전지대’로 꼽힌다.

이런 가운데 부채비율이 낮고 주요 신용평가사의 신용도가 높은 건설사가 앞으로 분양할 상업용 부동산이 주목받고 있다. 대형건설사뿐만 아니라 중견사 가운데 상대적으로 재무 건전성이 우수한 회사가 분양하는 곳으로 선별 투자 이어질 것으로 예상된다.

금융감독원 전자공시와 신용평가업계에 따르면, 건설업계 신용등급 상위 건설사로는 현대건설이 우선 꼽힌다. 현대건설은 1분기 기준 현금성 자산 3조5159억 원 규모를 확보하고 있으며 신용등급 AA-로 업계 최상위 수준을 유지하고 있다. 부채비율은 129.1%로 건설업계에서 평가하는 건전성 기준 적정수준인 부채비율 150%를 밑돈다. 현대건설은 이달 중으로 대전 서구에서 ‘힐스테이트 둔산’ 내 상가 ‘힐스에비뉴 둔산’ 60실을 분양할 계획이다.

▲반도건설의 프리미엄 브랜드몰 ‘시간(時間)’이 들어설 고향 장항 유보라 조감도. (자료제공=반도건설)

중견 건설사 가운데 재무건전성이 우수한 곳으로는 반도건설과 금강주택 등이 꼽힌다. 반도건설은 지난해 말 기준으로 부채비율 67% 수준을, 금강주택은 부채비율 39.8% 수준을 각각 유지하고 있다.

반도건설은 다음 달 경기 고양 장항지구에서 프리미엄 브랜드 상업시설 ‘시간’을 분양한다. 이곳은 ‘고양 장항 유보라’ 단지 내 상업시설로 연면적 약 4만㎡, 지하 1층~지상 2층 규모로 들어선다. 또 금감주택은 경기 화성 영천동에서 상업시설 ‘코벤트워크 동탄’을 이달 중으로 공급한다. 동탄신도시 1만 가구를 배후 수요로 두고 있으며 연면적 5882㎡에 총 65실 규모다.