'주거 사다리'였는데…사기 온상으로 전락한 전세

문턱 낮은 전세대출이 피해 키워

서민의 '주거 사다리' 역할을 하던 전세가 사기의 온상으로 전락했다. 인천 미추홀구에서 수면 위로 올라온 전세사기 피해는 서울 강서구, 경기도 화성 동탄신도시 등 수도권은 물론이고 대전, 부산 등 전국에서 터져 나오고 있다. 다양한 원인이 지적되는 데 그중에서도 무분별하고 과도한 전세자금 대출이 가장 큰 문제로 꼽힌다.

25일 서울시는 깡통전세 피해 사례를 제보받아 집중수사한 결과 전세사기에 가담한 공인중개사 6명, 중개보조원 4명 등 총 10명을 공인중개사법 위반으로 형사입건했다고 밝혔다.

서울시가 주택도시보증공사(HUG) 보증사고 물건과 관련된 공인중개사무소에 대한 집중 점검을 진행 중이고 경찰도 특별단속을 계속하고 있어 적발 건수는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 경찰은 지난해 7월25일부터 지난달 26일까지 8개월간 2188명을 검거하고 209명을 구속했다. 이 과정에서 확인된 피해자는 1705명, 피해 금액은 3099건이다.

그동안 전세는 가장 안정적인 거주 형태인 자가로 가기 위한 디딤돌 역할을 해왔다. 월세보다 낮은 비용으로 일정 기간 안정적인 생활이 가능하고 주택 소유에 따르는 가격 변동 위험을 피할 수 있다는 장점 덕분이다. 하지만 이제는 사기로 얼룩지면서 오히려 주거 불안과 재산 피해 우려를 야기하는 진원지가 되고 있다.

여러 이유가 있지만 과도한 전세대출이 주요 원인으로 꼽힌다. 전세대출은 보증금의 90%까지 받을 수 있고 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용받지 않는다. 당장 손에 쥔 돈이 별로 없어도 전세자금 대부분을 대출로 충당할 수 있다는 의미다.

금액이 커도 대출 문턱은 높지 않다. 은행 대출은 보증회사의 보증서를 담보로 이뤄지는 데 HUG, 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사 등이 최대 100%를 보증하기 때문이다.

박춘성 한국금융연구원 연구위원은 "전세자금대출 보증은 금융회사의 여신심사 유인을 약하게 나고 임차인도 손쉽게 대출을 받게 한다"고 설명했다.

▲전세 사기 피해자 3명이 잇따라 숨진 가운데 전세 사기 피해자가 거주하던 인천시 미추홀구 숭의동 아파트 현관에 전세사기 피해 호소문이 붙어 있다(사진=연합뉴스)

전세사기는 이런 점을 악용한다. 세입자에게 이자나 이사비용 등을 미끼로 집값에 육박하거나 더 많은 대출을 받도록 유도한 뒤 전세계약이 이뤄지면 임대인은 새로운 임대인(바지 임대인)에게 소유권을 넘기고 빠지는 방식이다. 돈은 기존 임대인이 다 챙겼기 때문에 세입자는 새 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 없고 경매·공매가 진행되더라도 은행 등에 변제 순위가 밀려 돈을 받기 힘들다.

일부 전세사기를 돕는 공인중개사의 존재도 피해 범위와 규모를 키우는 원인 중 하나다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "수억 원을 가져올 수 있는 사회초년생은 사기꾼들에게 좋은 먹잇감이 될 수밖에 없지 않겠냐"며 "처음에는 의심하더라도 공인중개사가 새로 지은 신축 빌라를 보여주면서 임대인이 믿을 만한 사람이라거나 이자·이사비용 등의 지원을 받는 게 유리한 것이라고 하면 넘어가지 않을 수 없다"고 말했다.