[팩트체크] 실거래가 넘은 공시가격… 알고 보니 ‘가족 간 거래’?

서초구 S아파트, 거래 당시 시세 대비 5억 원 이상 낮은 금액 거래
'특수 관계인 거래' 의심…국토부·부동산업계 “확인 안돼”

서울 서초구가 지난 5일 아파트 실거래가보다 높은 공시가격 책정 사례를 발표하면서 진위 여부를 둘러싼 공방이 벌어지고 있다. 특히 서초동 S아파트(전용면적 80㎡ㆍ24층)는 지난해 실거래 가격이 12억6000만 원으로 주변 시세 대비 지나치게 낮아 특수 관계인 간 거래가 의심되는 상황이다.

결론부터 말하면 이 아파트는 거래 당시 주변 시세 기준으로 약 5억 원 이상 낮은 금액으로 팔려 가족 등 특수 관계인 사이의 거래일 가능성이 매우 크다는 게 전문가들의 분석이다. 다만, 국토교통부는 해당 사례 건을 조사하지 않아 실제 그 가격에 거래됐는지는 확인할 수 없다는 입장이다. 또 거래 당시 분양가 대비 2억 원 이상 오른 금액으로 매매된 사실과, 당시 부동산 중개업계에서도 증여 거래라는 얘기는 나오지 않은 점으로 미뤄 일반적인 거래일 가능성도 배제할 수 없다.

서울 서초구는 '공시가격 현실화율(시세 반영률) 100% 이상 사례'로 서초동 S아파트를 꼽았다. 이 아파트는 지난해 단 한 건만 거래됐다. 6일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 S아파트 전용 80㎡형은 지난해 10월 12억6000만 원(24층)에 팔렸다. 올해는 지난 1~2월 총 네 건이 거래됐는데, 모두 17억~18억4000만 원에 손바뀜했다. 현재 이 아파트 매매 호가는 18억5000만~19억 원 선에 형성됐다. 2017년 당시 분양가는 최고 10억8000만 원이었다.

S아파트 단지 내 S공인 관계자는 “문제의 아파트 거래 금액은 분양가에서 웃돈이 2억 원 정도 붙은 것으로, 당시 저렴하게 팔려 특수 관계 또는 존비속 거래가 아니겠냐 하는 추측만 있었는데 확인된 건 없다”며 “하지만 분양가보다는 2억 원 이상 비싸게 팔렸으니 엄청 싸게 거래한 건 아니다”라고 말했다.

▲서울 서초구가 아파트 실거래가보다 높은 공시가격 책정 사례를 발표하면서 사실 진위여부에 대한 진실 공방이 계속되고 있다. 특히 서초동 A아파트는 지난해 실거래 가격이 12억6000만 원으로 주변 시세 대비 지나치게 낮아 특수 관계인간 거래가 의심된다. 사진은 63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습 고이란 기자 photoeran@ (이투데이DB)

이날 국토부 관계자 역시 “개별 거래 사례를 구체적으로 조사하지 않는다”며 “다만 낮은 가격으로 거래됐다고 곧 불법거래라고 할 수 없다”고 말했다. 서초구청 관계자는 “이번에 발표한 사례는 지분 거래나 분양권 거래 등 특수한 거래는 빼고 일반거래에 한해서 4000여 건을 조사했다”고 설명했다.

다만, 서초구청이 제시한 일부 사례는 일반적인 '불공정' 공시가격 산정 케이스로 보기 어려운 경우도 있다는 지적이 나온다. 다른 사례로 제시된 잠원동 S아파트는 재건축 추진 단지로 현재 이주 절차를 밟고 있다. 이 때문에 지난해 6월 전용 117㎡형이 17억3300만 원에 매매된 이후 지금까지 실거래된 사례는 한 건도 없었다. 현재 호가는 24억 원 수준으로 실거래가와 6억 원 이상 차이가 발생해 공시가격(18억7100만 원)과 비교하기가 쉽지 않다.

또 제주도가 제시한 동일한 B아파트 단지 내 같은 동의 공시가격 상승률이 다른 경우는 라인별로 면적이 달랐기 때문으로 파악됐다. 제주도는 “2호 라인 집들은 작년보다 11~11.5% 내렸지만, 4호 라인은 6.8~7.4% 올랐다”고 밝혔다. 이에 국토부는 “4호 라인은 33평형으로 지난해 시세가 올랐지만 2호 라인은 52평형에 시세도 내렸다”고 설명했다. 또 제주도가 같은 단지라도 층과 향별 특성 등 아파트 가격을 결정하는 변수를 고려하지 않고 불공정 공시가격 사례를 발표했다는 의견도 나오고 있다.