'재건축 잠룡' 방배동… 소송 리스크 털고 정비사업 '급물살'

방배6·13구역, 이주 본격… 강남 '신흥 부촌' 부상 가능성 커져

한때 서울 강남의 대표 부촌으로 명성을 날렸으나 반포·대치동 등 아파트 밀집지역에 밀려 소외받던 서초구 방배동이 요즘 부동산시장에서 다시 주목받고 있다. 소송 등으로 지지부진했던 재건축 등 정비사업이 최근 속도를 내고 있어서다.

곽창석 도시와공간 대표는 "방배동 일대는 최근 서리풀터널 개통으로 교통 편리성이 좋아진데다 자사고·특목고 폐지, 정시 확대 등 정부 교육제도 개편으로 '학군 프리미엄'까지 부각되고 있다"며 "현재 추진 중인 재건축 사업들이 모두 완료될 경우 강남의 주요 부촌으로 다시 떠오를 가능성이 크다"고 말했다.

1일 정비업계에 따르면 방배6구역 재건축조합은 지난 2년간 지연됐던 주민 이주를 5월 중 재개한다. 이주 작업이 순조롭게 완료될 경우 이르면 7월부터 철거 작업에 나설 계획이다.

방배6구역 정비사업은 서초구 방배로 33길 58-5 일대 약 6만3200㎡에 지하 3층~지상 21층 16개동 아파트 1131가구를 새로 짓는 사업이다. 이 구역은 2010년 정비구역으로 지정된 뒤 2015년 조합 설립, 2017년 관리처분계획 인가를 받으며 재건축 초과이익 환수제 적용까지 피했지만 막판 이주 과정에서 복병을 만났다. 구역 내 임차인(세입자)들과 갈등을 빚은 것이다. 임차인들은 도정법 제81조 제1항에 근거해 재개발 뿐 아니라 재건축 사업에서도 손실 보상 등이 이뤄져야 한다고 주장했다.

이 과정에서 재개발만 임차권자에 손실 보상 의무가 있다는 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항에 관한 위헌 여부 심판까지 벌어졌고 방배6구역 이주는 기약없이 미뤄질 수밖에 없었다.

그러나 헌법재판소가 지난 23일 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항에 관한 위헌 여부 심판에 대해 합헌 결정을 내리면서 방배6구역 사업은 급물살을 탈 수 있게 됐다.

역시 소송 이슈로 약 2년간 사업이 지연됐던 방배13구역도 리스크 대부분을 해소하고 최근 재건축 사업 추진에 박차를 가하고 있다. 방배13구역의 경우 주민 일부가 '조합 설립을 위한 동의율 집계가 잘못됐다"며 조합설립인가 취소소송을 제기했다.

방배13구역 조합은 1심에서는 패소했으나 2심에서 승소, 원고 측의 상고에도 법원으로부터 지난해 11월 심리불속행 기각 결정을 받아냈다. 심리불속행 기각은 대법원이 본안을 심리하지 않고 상고ㆍ재상고를 기각하는 것을 말한다.

아직 일부 소송이 남아 있으나 조합 측은 관련 소송에서 이미 최종 승소한 만큼 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다.

방배13구역 조합은 6월 중에는 이주를 시작해 올해 안에 철거를 마친다는 계획이다. 특히 이주 개시와 함께 세입자 상대로 임대차계약 해지와 명도요구 내용증명 발송 및 명도소송을 제기할 예정인데 방배6구역이 선례를 남기면서 크게 문제가 되지 않을 것으로 조합 측은 보고 있다.

방배동 H공인중개소 관계자는 "이주가 완료된 방배5구역은 철거 작업이 진행되고 있는 상황에서도 임차인들과 협의가 완료되지 않아 불안 요인으로 작용했다"면서 "방배6구역의 위헌소송 승소 소식은 방배6구역 뿐 아니라 나머지 방배동 일대 재건축 추진 단지들에 호재로 작용할 것"이라고 말했다.

그간 지지부진했던 방배동 일대 재건축 사업이 속속 속도를 내면서 미래가치에 대한 기대감도 높아지고 있다. 서리풀터널 개통 등으로 강남권 중심지역에 비해 상대적으로 저평가돼 있던 방배동이 새롭게 주목을 받고 있는 상황에서 신축 아파트까지 대거 공급될 경우 강남 집값을 주도할 신흥 부촌으로 부상할 가능성이 크다는 것이다.

현재 방배동 일대 주택시장은 강남권의 다른 지역과 마찬가지로 침체 분위기다. 정부 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파 등으로 집값 약세가 이어지고 있다. 방배3구역을 재건축한 '방배 아트 자이' 아파트 전용면적 84㎡형은 지난해 18억 원에 거래됐으나 현재 호가는 16억~17억 원 선으로 떨어졌다.

재건축 구역 내 조합원 소유 입주권도 올해 초보다 5000만 원 가량 하락한 가격에 매물로 나오고 있다. 인근 J공인중개소 관계자는 "재건축 사업의 경우 워낙 변수가 많은데다 정부 규제와 부동산 경기 등에 많은 영향을 많이 받는 편"이라면서도 "급매물이 더러 나오면서 집값이 하락세이지만 입지 및 학군이 좋은 만큼 재건축 사업이 본격화할 경우 집값도 상승 반전할 가능성도 없지 않다"고 말했다.