분양가 상한제 대상지 지정...낮은 청약가점자 ‘非상한제' 지역 노려야

민간택지 분양가 상한제 적용 지역 발표로 앞으로 청약 대기수요자들의 셈법이 복잡해질 전망이다. 청약 고(高)가점자와 저(低)가점자가 다르게 전략을 짜야 하는 것은 물론, 청약시장 진입이 어려운 경우 자금조달 계획을 철저히 짜 일반아파트 구매시장으로 적극 진입하는 것도 고려해야 할 판이다.

7일 직방과 부동산업계에 따르면 내년 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 지역에서 상한제 시행 전에 분양할 단지는 모두 11개 단지 2만6917가구다. 내달에만 7개 단지, 약 2689가구가 나올 전망이다.

전문가들은 분양가 상한제 적용을 받은 단지에는 청약 쏠림현상이 벌어질 것으로 보고 있다. 분양가 상한제 적용 지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4935만 원이다. 하지만 분양가 상한제가 적용되면 이보다 10~20% 이상 분양가가 인하될 것으로 보인다. 그만큼 청약 경쟁도 치열해질 전망이다. 결국 청약 고점자가 유리한 만큼 50~70점대로 청약가점이 높다면 분양가 상한제 물량을 기다리는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 청약 대기자는 분양가 상한제가 본격적으로 적용되는 단지를 기다리는 것이 좋다”며 “다만 전매 규제가 5~10년으로 강화돼 환금성 제약에 대한 준비도 필요하다”고 말했다.

특히 청약 당첨 만큼이나 자금 조달계획도 중요하다고 전문가들은 입을 모은다. 분양가가 9억 원이 넘으면 중도금 대출이 안 되는 데다 상한제 적용 지역 아파트는 2~3년 실거주 의무가 있어 입주 때 전세로 임대를 놓기가 어려워진다. 그동안은 분양을 받은 후 잔금이 모자라면 전세보증금으로 이를 치렀지만 이 같은 입주 전략은 이제 통하지 않게 됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “분양가 상한제 적용 아파트 청약 당첨자에 대해서는 정부가 전수조사를 통해 자금 출처 등을 확인할 가능성이 높은 만큼 자금 조달계획도 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다”고 조언했다.

청약가점이 30~40점대로 낮은 경우 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 분양가 상한제 적용 지역이 아닌 비(非)상한제 지역을 노려보는 게 좋다.

올해 상반기 서울의 평균 당첨 가점은 50점이 채 되지 않았다. 단지별 평균 당첨 가점을 봐도 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’이 59점, 등촌두산위브는 58점을 기록했다. 그러나 민간택지 분양가 상한제가 공론화된 7월 이후부터 가점은 날이 갈수록 높아지는 추세다. 최저가점이 50~60점을 넘어선다. 특히 최근 강남권에서 분양한 ‘래미안 라클래시’와 ‘역삼 센트럴 아이파크’의 평균 당첨 가점은 모두 70점에 육박하고, 최저 가점은 각각 64점, 63점까지 높아졌다.

함 랩장은 “치열한 청약 경쟁을 우려하는 청약자라면 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역을 눈여겨 봐야 한다”며 “그렇지 않으면 수도권 택지지구 청약을 노리거나 분양권 및 입주권, 입주 5년 차 이내 새 아파트 구입도 고려해야 한다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치 팀장은 “일반아파트를 구매하는 경우 상한제가 적용되지 않는 서울지역이라고 해도 투기과열지구로 지정되어 있어 대출 규제가 심한 만큼 자금조달 계획을 잘 짤 필요가 있다”며 “기존 아파트 매입에 앞서 주변 공급 물량 추이와 전세가율(매매가격 대비 전세가격)등도 꼼꼼하게 따져보는 게 좋다”고 말했다.