분양가 상한제에 발목잡힌 ‘강남4구’·‘마용성’… 집값도 잡힐까

전문가들 "로또 분양 미련에 전셋값 상승" 우려

서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구), 영등포구 여의도가 민간택지 분양가 상한제 덫에 걸렸다. 최근 신축 아파트가 3.3㎡당 1억 원에 거래되고 경쟁률이 수백 대 1에 달하는 청약 열기로 인해 결국 정부 규제에 덜미가 잡힌 것이다.

민간택지 분양가 상한제 첫 표적은 서울이었다. 상한제 적용 필수조건인 투기과열지구 중에서 서울만 규제를 적용했다. 경기·대구·세종과 달리 서울이 분양가 상한제를 피할 수 없었던 이유는 ‘과열 현상’에서 찾을 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 서울지역 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격은 지난달 말 기준으로 2668만500원에 달했다. 수도권(1811만3700원), 5대 광역시 및 세종시(1194만9300원)보다 배 이상 비싼 수준이다.

서울에서 분양한 아파트 분양 매물의 3.3㎡당 평균 분양가는 이 수준을 훨씬 웃돈다. 강남구 삼성동에서 지난달에 분양한 ‘래미안 라클래시’(상아2차 재건축 아파트)의 3.3㎡당 평균 분양가는 4750만 원으로 책정됐다. 5000만 원에 가까운 분양가에도 주변 시세와 비교했을 때 6억 원의 차익을 볼 수 있다는 얘기가 나왔다.

거래가를 봤을 때도 이번에 분양가 상한제 지역으로 지정된 강남4구와 마용성이 아파트 거래 시장을 뒤흔들고 있다. 서초구 반포동 아크로 리버파크가 3.3㎡당 1억 원에 거래됐을 정도다.

국토부 실거래가공개시스템에 등록된 지난달 아파트 매매량은 2593건이다. 이 가운데 매매가 기준으로 20억 원 이상에서 거래된 것은 34건, 이번에 상한제 적용 지역에 해당하는 지역에서만 32건이 거래됐다. 결국 고분양가에 고가 거래까지 더해지면서 서울 주택시장의 가격 수준이 걷잡을 수 없이 높아졌고, 분양가 상한제 규제를 피하지 못한 셈이다.

전문가들은 이번 분양가 상한제 지정 지역 발표를 두고 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라고 입을 모았다. 지난 8월 국토부가 민간택지 분양가 상한제 도입을 예고하면서 제도 시행 영향이 시장에 이미 선반영돼 큰 여파는 없을 것이란 의견이다. 다만 공급 위축 가능성을 우려하는 목소리도 여전히 나왔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 상한제 실시가 기존 주택시장의 가격 안정 효과를 이끌어내기는 제한적일 것”이라면서 “품질이 낮은 주택이 공급됨에 따라 주택산업의 기술 발전이 저해된다거나, 기업의 경제적 활동의 자유와 창의를 제한하고, 장기적으로는 수익성 저하로 공급이 위축될 가능성도 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “신축 단지와 일반아파트는 강보합세를 유지할 가능성이 있다”며 “다만 공급 부족에 대한 기대가 이미 선반영돼 있어 추가로 큰 폭으로 상승하기에는 한계가 있을 것”이라고 전망했다. 그는 분양가 상한제 시행으로 전셋값이 소폭 상승할 수 있다고 내다봤다. 아파트 분양 대기 수요가 늘어 전세를 택하는 수요자들이 늘 수 있다는 이유에서다. 그는 “로또 분양에 대한 기대가 커 기존 아파트를 사지 않고 전세에 더 거주하려는 사람이 늘면서 전세 가격은 상승 압력을 받을 수 있다”고 말했다.

심교언 건국대 교수는 “이번 정책이 집값을 잡는 데는 큰 효과가 없을 것”이라며 “장기적으로 공급 축소 효과를 불러와 기존 주택 가격을 끌어올릴 것”이라고 분석했다.

일부 전문가는 분양가 상한제 적용 기준이 모호하다고 지적했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “상한제 지정 기준이 모호하고 왜 그 동네가 선정됐는지에 대한 설명이 부족했다”며 “(상한제) 적용 지역과 미적용 지역 간 이견이 생길 수 있다”고 말했다.