강남권 재건축 시장 고사 우려

강도 높은 8.2대책으로 수요 급감ㆍ 수익성 악화 예상

『최영진 대기자의 현안진단』

8.2대책이 발표됐다. 내용이 예상했던 것보다 강하다.초 매머드급 수준이다.

특히 서울 강남권 재건축 시장은 직격탄을 맞아 고사 위기에 몰리게 됐다.

서울 전역은 물론 경기권 주요 도시와 부산의 인기 지역이 포함된 조정대상지역도 1가구 1주택 자에 대한 양도세 비과세 요건에 2년 거주 조항이 추가돼 타격이 심할 것 같다.

게다가 2가구 이상 주택에 대해서도 기존 양도세에다 별도의 가산세10~20% 포인트가 붙어 투자 매력이 확 떨어질 판이다.

이번 대책을 통해 전 방위 압박이 가해지면 주택 시장은 급속히 냉각될 게 뻔하다.

거래가 급감하고 가격 폭락 사태가 벌어질 것이라는 소리다.

정말 아찔하다. 어렵사리 살려 놓은 주택경기가 한순간에 무너질까봐서다.

너무 세게 몰아 붙이는 것 아닌가 싶다.

좀 자세히 들여다 보자.

가장 타격이 클 것으로 예상되는 대상은 재개발·재건축시장이다.

겹겹이 돛을 놓아 앞날이 암울해 보인다.

서울 전역을 투기과열지구로 묶어 놓아 조합설립 이후에는 조합원 지위 양도가 제한된다. 재건축· 재개발 대상 주택을 구입하더라도 조합원 자격이 주어지지 않아 새 아파트를 분양받을 수 없다는 얘기다. 그렇게 되면 집을 살 사람은 대폭 줄어들게 된다.

기존 조합원만으로 사업을 추진하면 될 것 아니냐고 하겠지만 재정비구역에서 조합원 자격으로 아파트를 획득하고 나면 그후 5년간 다른 재개발·재건축 단지의 조합원 분이든, 일반 분양분이든 다 취득을 못하게 하는 조항이 생겨 사업 자체가 불투명해질 것 같다.투자수요가 거들떠 보지 않으면 거래가 제대로 될 리 없고 이로 인해 가격 하락 사태를 불러와 사업 추진이 불가능해질 것이라는 소리다.

여기다가 주택 취득 때 자금조달 계획서와 입주 계획서를 해당 관청에 제출해야 하는 거래신고제까지 적용돼 누가 재건축 아파트를 사려고 하겠는가.

부자들은 자금출처 조사를 우려해 재건축시장 근처에는 얼씬도 하지 않을 것이라는 얘기다. 또 내년부터 재건축초과이득세가 부과돼 수익성 하락도 불가피하다. 임대주택 비율도 높아지는 점도 사업을 어렵게 할 게다.

재건축 시장은 전방위로 압박을 받아 위축이 불가피하다.

1가구 1주택 자에 대한 양도세 비과세 요건 강화에 따른 파장도 만만치 않을 듯하다.

서울 전역과 경기도 주요 도시가 포함된 조정대상지역에서는 대책 발표 당일인 2일까지 잔금 완납 또는 소유권 이전이 되지 않으면 다 2년 이상 거주해야 양도세가 면제된다.

그동안은 거주 여부와 관계없이 2년 보유 요건만 갖추면 다 비과세 혜택을 받았다.

조정대상지역은 서울·세종시와 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시 등 경기도 7개 도시, 그리고 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진 등 부산 7개구가 여기에 해당된다. 웬만한 인기지역은 다 들어 있다.

이들 조정대상지역에서는 2년 거주라는 비과세 요건 강화에다 2주택이상에 대해 양도세 인상과 장기보유특별공제 폐지로 투자 메리트는 확 줄어든다.

전세를 끼고 사는 이른바 ‘갭 투자’의 수익성이 없어져 기존 시장의 거래도 급감할 수밖에 없다.

이것 뿐만 아니다. 담보대출 기준도 강화되고 분양권 전매 때 양도세율이 50%로 높아진다. 불법 전매에 대한 벌금도 1억원으로 증액되고 부동산 특별사법경찰관제 도입으로 중개업소 등의 불법해위 단속이 강해진다.

규제 강화에다 단속망까지 촘촘해지면 가수요의 설 자리는 없어진다.

이번 대책으로 주택시장은 완전히 실수요자 위주로 바뀌게 된다. 정부가 원하는 구도다.

하지만 가격 상승에 대한 기대가 없으면 실 수요자도 사라진다.

집값이 떨어질 것으로 판단되면 누가 집을 사겠느냐는 말이다. 있는 수요마저도 빠져버려 주택시장은 패닉상태가 될지 모른다는 뜻이다.

그 다음은 뻔하다. 앞으로의 주택시장에는 국제금융위기 이후 5년 간 경험했던 냉기류만 가득할 게다.

더 우려되는 것은 올 하반기부터 밀려오는 입주물량 ‘쓰나미’다. 이로 인해 서울 일부 지역을 제외하고는 대부분 침체 국면으로 빠져들 것으로 예상하고 있지 않는가. 공급 과잉 여파 때문이다.

이런 마당에 정부가 강력한 대책을 내 놓았으니 시장의 향방은 불을 보듯 뻔하다.

정부는 원래 그래왔다. 연착륙이 되도록 미리미리 대비하는 게 아니라 가만히 있다가 한꺼번에 몰아붙여 경착륙이 되게 한다.

2년 전부터 시장을 관리했더라면 이런 맹독 처방을 하지 않아도 됐을 것 아니냐는 얘기다.

주택업체 도와주느라 머뭇거리다가 결국 일반 수요자들만 낭패를 보게 될 것 같아서 하는 말이다. 주택업체들은 큰 돈을 벌고 떠나버리면 그만이지만 집을 사 준 수요자들은 두고두고 고통 속에 살아야 한다.