[주담·재담 ‘힐링 콘서트’] “빚 내서 집 사라는 8·28대책… 하우스푸어만 양산할 것”

선대인 SDI 소장 부동산 정책에 돌직구… 거품 안 빠졌는데 모기지는 어불성설

▲이투데이와 함께하는 주담-재담 힐링 콘서트가 11일 서울 여의도 증권거래소 국제회의장에서 열렸다. 선대인 경제연구소의 선대인 소장이 ‘주택시장과 가계부채’라는 주제로 강연하고 있다. 양지웅 기자 yangdoo@

“구조적인 문제 때문에 부동산 부양책은 더 이상 효과가 없다. 이제는 빚을 내 집을 살 수 있는 사람도 거의 없다.”

선대인 SDI연구소 소장이 박근혜 정부의 부동산 정책에 대해 돌직구를 날렸다.

지난 11일 본지가 주최한 ‘이투데이와 함께하는 주담-재담 힐링 콘서트’에서 선대인 SDI 경제연구소장은 정부의 부동산 정책은 일시적인 효과만 있을 뿐 실제로는 가계부채를 늘려 부동산 거품을 키우는 격이라고 말했다.

◇5년 뒤 집값이 떨어질 수밖에 없는 이유 = 선대인 소장은 “부동산 부양책은 구조적인 문제 때문에 효과에는 한계가 있다”며 “인구가 줄어드는 반면 주택보급률은 늘고 있고 특히 가계부채가 증가하기 때문에 부동산 수요도, 경제적인 여력도 없다”고 분석했다.

그는 “1990년대 수도권은 매년 50만명이 넘게 자연인구가 늘어나던 시대지만 지금은 증가 인구가 13만명에 불과하다”며 “국토해양부가 새로 만든 기준에 따르면 현재 주택보급률은 102.7%에 달한다”고 설명했다.

그러나 실제 주택보급률은 더 높을 것이라는 것이 선 소장의 시각이다. 국토부의 새 기준은 1인가구를 포함하고 있는데, 이들은 부동산 구매 여력이 없는 홀로 사는 노인이나 88만원 세대가 대부분이라는 설명이다. 때문에 이들을 제외하면 실제 주택보급률은 115%에 달할 것으로 예상했다. 특히 수도권의 가구증가 대비 주택공급 실적은 2010년 기준 530%에 달한다고 설명했다. 이는 현재 주택 수요를 100% 채우더라도 나머지 430%는 누군가 살지 않으면 빈집으로 남는다는 것을 의미한다.

선 소장은 무엇보다 ‘가계부채’를 중요 요인으로 꼽았다.

그는 “올해 1분기 아주 미약하지만 가계부채가 줄었는데, 2분기 4·1 부동산대책 이후 17조원 늘었다”며 “미국 서브프라임 직전 한국의 가처분소득 대비 부채비율은 약 146%에서 지난해 말 164%를 기록하고, 2분기 추정 165%를 넘어선 것으로 보인다”라고 주장했다.

급증하고 있는 가계부채 때문에 빚을 내 부동산을 살 여력이 없다는 설명이다. 오히려 가계부채로 인해 부동산 정책이 새로 나와도 큰 영향이 없다고 분석했다.

그는 “2009년에는 부동산 가격이 20%씩 상승했지만 2010년 8·29 부동산 대책 후 상승폭은 6~7% 줄고, 그 뒤로 반등이 없었다”며 “현재 부동산 시장은 구조적인 침체기이기 때문에 일시적인 부양책으로 살아날 시기가 아니다”라고 지적했다.

◇아파트 ‘명목가격’은 오르는데…‘실질가격’은 하락 중 = 선 소장은 아파트 거래량과 가격도 구조적 요인에 따라 점차 하락하고 있다고 주장했다.

SDI 경제연구소가 한국은행과 국민은행 자료를 분석한 결과 2000년 1분기 전국 아파트 거래량은 40만호에서 2005년 1분기 25만호 밑으로 떨어졌고 2010년 1분기에는 20만호가 붕괴됐다. 수도권 아파트 거래량의 경우 변동폭이 크다는 걸 감안하더라도 같은 기간 15만호가 넘었지만 2005년 10만호 미만을 기록하고 올해에는 5만호도 채 안 됐다.

거래량과 함께 눈여겨 봐야 할 것은 부동산 가격이다. 선 소장은 아파트 명목가격은 오를지 모르지만 물가상승률을 반영한 실질가격은 오히려 하락 추세라고 분석했다.

선 소장은 “‘케이스 실러 지수’를 창안한 로버트 실러 교수가 미국 주택 가격을 실질 가격 기준으로 나타냈더니 항상 물가 추세선 100~110선 사이를 따라 움직였다”며 “실질가격 기준으로 2009년 아파트 가격이 정점을 찍고 계속 가라앉고 있다”라고 말했다.

스탠다드앤드푸어스(S&P) 케이스-실러 지수 및 미국 노동성, 일본 총무성 자료를 바탕으로 SDI 경제연구소가 작성한 보고서를 보면 일본의 경우 주택가격이 1990년 정점을 찍었지만 이후 꾸준히 하락해 소비자물가 추세선과 비슷한 수준으로 떨어졌다. 미국 역시 주택가격은 2000년대 이후 소비자물가 추세선을 벗어났지만 2006년 이후 꼭지점을 찍고 다시 소비자물가 추세선을 따르고 있다.

선 소장은 “우리나라도 2009년까지 부동산 가격이 고공행진을 하다 2010년 이후 떨어지기 시작해 정부에서 부동산 대책을 내놔도 효과가 미미한 수준에 이르렀다”라며 “이명박 정부 시절 부동산 부양에 힘썼지만 거래량은 참여정부보다 줄어 빚내서 집 사지 않으면 부동산 거래 자체가 늘지 않은 상황이었다”고 말했다.

그는 “올 초 실거래가가 조금 오른 것을 두고 부동산 시장이 살아날 것이라고 보는 사람이 있는데, 이는 박근혜 정부 출범 기대효과 때문이지 실제 거래량이 늘어나는 조짐은 아니다”라고 했다.

이어 “현재 부동산 시장에서 소형, 중소형 아파트 가격이 높은 것은 부동산 거품이 꺼지는 상황에서 부동산을 살 수 있는 여력이 2억~3억원이기 때문이지 면적 때문은 아니다”라며 “부동산은 대세 하락기”라고 강조했다.

◇“8·28 부동산 대책은 빚 내서 집 사라는 격” = 선 소장은 이와 같은 이유로 정부의 8·28 대책이 일시적일 뿐이며 장기적으로 하우스푸어를 양산하는 격이라고 지적했다.

그는 “취득세 감면 효과로 거래량이 늘 수 있지만 바겐세일이 끝나면 매출이 뚝 떨어지는 것처럼 실제 거래량은 결국 같다“라고 말했다.

또 “취득세 감면 정책은 이미 나온 게 2~3번 되는데 효과가 없다는 걸 알면서 마치 취득세를 감면하면 거래가 활성화될 것처럼 말하고 있다”라며 “취득세는 거래 활성화의 조건이 될 수 없다”라고 강조했다.

SDI 경제연구소가 통계청 자료를 바탕으로 작성한 보고서에 따르면 1990년대부터 2000년대 초반까지는 소득이 늘어나는 추세였고, 부동산 가격도 상대적으로 낮아 10%씩 성장했다. 때문에 당시에는 빚을 얻어 집을 살 수 있었고 소득이 높은 사람들도 집값 상승에 따른 구매 부담을 견딜 수 있었다는 설명이다. 선 소장은 부동산 가격이 점차 오르면서 대출이 증가하자 이제 부동산 거품뿐 아니라 가계부채가 심각한 문제라고 우려했다. 그래서 정부의 1%대 초저금리 모기지 제도에 대해 강도 높은 비판을 이어갔다.

선 소장은 “주택 담보대출은 406조원으로 늘었고, 박근혜정부 말기 가계부채는 약 1218조원으로 예상된다”라며 “부동산 거품이 꺼지지 않았는데 정부가 앞장서서 국민주택기금을 이용해서 초저금리 모기지 대출 상품을 내놓는 것은 유례가 없는 일”이라고 꼬집었다.

그는 “집값이 바닥일 때는 부양책이 필요하지만 바닥까지 안 갔는데 집 사라면 거품을 키우는 것”이라며 “정부의 부동산 대책은 하우스푸어를 키우는 격”이라고 평가절하했다.