‘업계 톱’ 한토신도 회사채 대거 미매각…건설채 칼바람 신탁사까지 부나

▲서울 강남구 한국토지신탁 사옥. (자료제공=한국토지신탁)

국내 부동산 신탁사 중 가장 우수한 자본력을 보유한 것으로 평가받는 한국토지신탁이 회사채 수요예측에서 대거 미매각 사태를 빚었다. 업계 전문가들은 수익성 하락과 더불어 신탁사의 책임준공 이슈가 영향을 미쳤다고 판단했다. 최근 건설채에 대한 투자심리 위축이 신탁사까지 옮겨가는 흐름이 감지되면서, 연내 자금조달에 나선 기업들의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크 관리 역량에 따른 양극화 양상이 심화할 것이란 예상이다.

19일 투자은행(IB)업계에 따르면 한국토지신탁은 이달 14일 총 1000억 원 규모의 회사채 발행을 위한 기관투자자 대상 수요예측에서 총 380억 원의 매수 주문을 받는 데 그쳤다.

2년물 700억 원, 3년물 300억 원으로 구성했는데 이 중 2년물에서 미매각이 발생했다. 희망 금리밴드는 -30bp(1bp=0.01%포인트)~+70bp로, 개별 민평금리(민간채권평가사들이 평가한 기업의 고유금리) 보다 넓게 제시했음에도 모집 물량을 채우지 못했다.

한국토지신탁은 지난해 국내 14개 부동산신탁사 중 영업수익 1871억 원으로 전체 2위에 오른 기업이다. 하지만 최근 신용등급 강등과 수익성 악화의 영향으로 회사채 시장에서 외면 받은 것으로 풀이된다.

실제 회사채 발행 직전인 이달 6일 한국신용평가는 한국토지신탁의 신용등급을 기존 A(부정적)에서 A-(안정적)로 한 단계 낮췄다. 수주 실적감소로 시장 점유율이 하락했고, 이익창출력이 저하된 점이 등급 하락에 영향을 미쳤다고 한신평은 설명했다.

수익성도 부진하다. 한국토지신탁의 2022년 당기순이익은 414억 원으로 2010년 이후 최저 수준이다. 영업수익 기준 시장점유율도 2018년 21%에서 지난해 3분기 말 기준 10%로 급격하게 쪼그라들었다. 부실자산 규모 역시 신탁사 14곳 중 몸집을 가장 많이 불렸다.

전문가들은 이를 두고 신탁사들이 부동산 활황기 대량 판매했던 '책임준공 확약'이 부메랑이 돼 돌아온 것이라고 진단했다. 신탁사는 인허가, 시공, 분양 등 부동산 개발사업 전반을 대신 맡아 서비스를 제공하는 일종의 '부동산 전문 서비스 업체'다. 책임준공형 관리신탁(책임준공형)은 신탁사의 보증으로 부동산 PF를 일으켜 사업비를 조달한다. 이후 시공사가 채무불이행 등에 빠져 공사 진행에 차질이 생길 경우 신탁사가 채무를 이행하고 공사를 마무리 짓겠다고 약속하는 일종의 '보험' 성격을 띤다.

이는 주택사업 호황기에는 큰 문제가 없지만, 지난해부터 공사비 급등, 금리 상승 등으로 건설사들의 유동성이 악화하면서 신탁사가 준공 책임을 떠맡는 등 리스크가 현실화하는 흐름이다.

황규완 하나은행 하나금융연구소 팀장은 "신탁업계는 그간 책임준공 확약 상품을 많이 판매했는데, 최근 공사비가 최초 계약 대비 30% 가량 오르는 등 문제가 생기면서 신탁사가 이를 전부 매워야 하는 구조가 됐다"며 "신탁사의 비즈니스 영역이 리스크 테이킹(위험 감수)으로 흘러가면서 각 사마다 책임준공 관련 문제가 본격화한 것"이라고 설명했다.

김영도 한국금융연구원(KIF) 선임연구원은 "한국토지신탁 등 신탁사들은 최근 책임준공 확약 관련 부정적 이슈가 시장에 퍼지면서 회사채 발행 등에 일부 영향을 받은 것"이라고 평가했다.

반면 최근 건설채 발행에 나선 현대건설, 롯데건설, SK에코플랜트는 모집 금액 이상의 매수 주문을 받아내며 건설채에 대한 우려를 한 겹 덜어내기도 했다. 중견사 중에선 신세계건설이 장기 기업어음(CP)을 통해 320억 원을 조달하는 등 자금조달에 속도를 내고 있는 모습이다.

다만 이들은 현대차, 롯데케미칼, 이마트 등 계열의 지원과 함께 포트폴리오가 주택에만 한정되지 않아 자생적으로 방어 가능한 역량이 있다는 점이 주효했다는 평가다.

이러한 흐름을 고려할 때, 연내 부동산 PF 리스크와 관련된 건설, 신탁사의 자금조달 여건은 녹록지 않을 것이란 게 중론이다. 각사별 리스크 대응 역량에 따라 회사채 시장에서 울고 웃는 '옥석 가리기'가 심화할 것으로도 봤다.

김 연구원은 "결국 거시여건과 맞물릴 텐데, 올해 금리 인하 가능성이 있기 때문에 상반기에 회사채 시장에 자금 수요가 몰릴 것으로 본다. 회사채 발행 측면에선 건설업종 전체보단 기업별 리스크 정도에 따라 다른 성적을 낼 것으로 예상한다"고 말했다.

황 팀장은 "건설업 전반이 영향을 받았던 것은 작년 이맘때쯤이고, 현재는 옥석 가리기에 들어간 시점"이라며 "기업별로 리스크 관리 역량에서 희비가 갈릴 텐데, 이를테면 고위험을 감안하고 사업을 진행해야 하는 중소중견사들은 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있다"고 전망했다.