“내년 부동산 시장 회복된다"…금리ㆍ미분양이 변수[부동산 시장 전망]

부동산 전문가들은 하반기 주택 시장 추가 하락은 불가피하다고 입을 모았다. 하지만, 집값 낙폭 둔화와 거래량 증가 등 반등 지표가 포착된 만큼 내년 이후에는 부동산 시장이 회복할 것이라고 내다봤다.

앞으로 부동산 시장에 영향을 줄 가장 큰 변수로는 거시경제 상황이 꼽혔다. 또 미분양 물량이 급격히 늘어나고 있어 정부의 추가 대책이 필요하다는 의견이 주를 이뤘다. 취득세 등 세 부담 완화와 전세 사기 등 관련 위험을 줄일 정책도 하반기 집행돼야 한다고 했다.

18일 본지가 설문조사한 부동산 전문가들은 ‘부동산 시장 회복 시점’으로 대부분 내년을 꼽았다. 지역 간 편차를 보이겠지만, 내년 하반기까지 전국 주택 시장이 회복할 것이라는 전망이 우세했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “주택 시장의 전반적인 추세적 반등은 내년 하반기 나타날 것으로 예측된다”며 “지난해 하반기부터 올해 1분기 지역별 집값 변동 폭에 따라 지역별 회복 시점은 편차를 보이겠지만, 집값이 많이 내린 지역 내 선호 단지는 시장 저점보다 선행해 움직이는 경향을 보일 것”이라고 했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원 역시 “서울 주택값은 연말 이후 상승세로 전환될 가능성이 크다”며 “다만, 인천과 경기, 지방은 내년까지 상승 전환 가능성이 제한될 수도 있다”고 말했다.

다만 금리 인하와 경기 반등 등 대외 경제 상황이 나아지지 않아 단기간 내 회복이 쉽지 않다는 의견도 나온다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “집값이 오르기 위해선 어느 정도 금리가 낮아지고, 경제 지표 등이 함께 개선돼야 하지만, 그런 시기가 당분간 오기 어렵다”며 “결과적으로 2~3년 안에는 주택 시장 회복이 불가능하다고 본다”고 했다.

향후 부동산 시장 회복에 영향을 줄 가장 큰 변수는 ‘거시경제 상황’이 꼽힌다. 김 소장은 “하반기 기준금리 인하 가능성이 커지고 있지만, 경기 하락이 이어지면 주택 시장의 수요 기반 약화 우려가 크다”고 전망했다. 최 교수는 “고금리 상태에선 어떤 정책을 펴거나, 완화하더라도 집값이 다시 상승 반전하거나 하는 효과를 기대하기 어렵다”며 경제 상황과 함께 금리를 변수로 꼽았다.

미분양 주택 급증에 대해선 대부분 전문가가 미분양 물량이 시장의 뇌관이 될 수 있다고 입을 모았다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “10만 가구라는 물량 자체도 중요하지만, 어느 지역에 몰려있느냐도 중요하다”며 “지방 쪽 미분양이 특히 심각해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 전멸 수준이고, 장기침체까지 견뎌야 할 상황”이라고 했다. 반면 최 교수는 “대책을 세울 정도로 미분양이 많진 않다”고 말해 정반대 의견을 내놓기도 했다.

향후 부동산 시장 연착륙을 위해선 정부의 부동산 규제 추가 완화와 미분양 대책, 전세사기 대응책 등 정책 보완이 필요하다는 의견도 나왔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “거래를 살리기 위한 관점에서 보면 정부가 상당히 잘하고 있지만, 깡통전세와 미분양 해소를 위한 선제적 움직임이 필요하다”며 “전세의 경우 전세보증금반환보증에 가입하는 물건의 가입 가능 금액을 계약 전에 알수 있는 제도적 장치 등이 필요하고, 미분양은 우선 무주택자들이 집을 살 수 있도록 인센티브를 주는 것부터 시작해야 한다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “전세사기 위험을 줄일 수 있는 꾸준한 제도개선과 과잉 공급 및 유동성 위험을 줄 수 있는 미분양 총량에 대한 정책 대응이 필요하다”며 “특히, 미분양 물량이 10만 가구를 넘어서면, 미분양에 대한 공공의 환매조건부 매입(임대 활용)이나 미분양주택 매입자에 대한 양도세 혜택 시행 등을 검토할 필요가 있다”고 강조했다.

이 밖에 윤 전문위원은 “1주택자 취득세 완화와 토지거래허가제 재정립이 필요하다”며 “취득세 완화로 거래 활성화를 유도할 필요가 있고, 토지거래허가제 역시 집값 상승을 막기 위한 정책이 아닌 만큼 정책 방향성을 재확립해 시장 혼란을 방지해야 한다”고 했다.