국토부, 분양가상한제 개편안 발표…"재개발·재건축 분양가 최대 4% 오른다"

정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용이 분양가에 반영된다. 민간 재개발·재건축 추진 시 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것으로 예상된다.

국토교통부는 제1차 부동산관계장관회의에서 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 확정했다고 21일 밝혔다.

분양가상한제와 고분양가 심사제도는 그간 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구가 이어졌다.

이에 정부는 민간 전문가, 주택건설업계 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 의견 수렴을 진행하고 개선방안을 마련했다.

분양가 제도운영 합리화 방안의 주요 내용은 △정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영 △자잿값 상승으로 인한 공급 애로 해소 △분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고 등이다.

현재 도심 등에서 추진되는 정비사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요된다. 그동안 분양가 산정 시 택지 사업과 같은 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못했다.

앞으로는 정비사업장 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등을 적정 수준으로 반영할 계획이다. 주거이전비·영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영한다. 총회 등 필수소요 경비도 반영하되 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

기본형건축비는 정기고시(3·9월) 외에 주요 자재가격 급등 시 비정기 조정 제도가 있으나, 2008년 제도도입 이래 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다.

자재비 급등이 분양가에 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화한다. 고강도 프리스트레스도(PHC) 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체·추가한다. 단일품목 15% 상승 시 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상이거나 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

한국부동산원 분석에 따르면 이번 분양가상한제 제도개선 영향으로 정비사업장 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것으로 예상된다. 다만 부동산원 측은 "조합원수, 일반분양 가구수, 사업기간 등에 따라 달라질 것"이라며 "특히 기본형건축비 비정기 조정에 따른 상승 효과는 자잿값 급등시에만 발생할 뿐, 향후 자재 수급 안정에 따라 자잿값이 내려가면 분양가 상승 영향은 없다"고 설명했다.

국토부 관계자도 "이번 제도개선은 주로 정비사업에 적용되는 사항"이라며 "신도시 등에서 저렴하게 공급되는 공공택지 사업은 이번 조치와 큰 연관이 없어 분양가에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

그동안 민간택지 택지비 산정 시 감정평가 결과를 한국부동산원에서 비공개로 검증했으나, 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었다. 앞으로는 택지비 검증의 객관성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록 '택지비 검증위원회'를 신설한다. 부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 구체화할 예정이다.

주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다.

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이, 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 자재비 가산제도를 신규 도입한다. 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고 비교사업장 선정 시 HUG의 세부 평가 기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다.

국토부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이다. 이번 개선방안은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 적용된다.

원희룡 국토부 장관은 “이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 적정하게 반영되고 분양과 관련한 절차도 신속‧투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”며 “향후 250만 가구+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청하겠다”고 말했다.