이재명, 분양가 상한제 민간에 도입한다고?…“공급 발목 잡을까 우려”

잠실진주·베르몬트로 광명 등
'분상제' 적용으로 분양 늦춰져
작년 계획 물량에 72%만 공급
전문가 "분양가 낮춰도 로또청약
되려 공급 위축, 집값 더 오를 것"

▲ 63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습 (고이란 기자 photoeran@)

대선을 앞두고 이재명 더불어민주당 후보가 ‘분양가 상한제’를 민간에도 도입하고 분양 원가 공개를 확대해 분양가 인하를 유도하겠다는 공약을 내놨다. 분양가 인하를 유도하는 게 목적이지만, 일각에서는 분양가 상한제를 확대하면 결국 공급이 위축돼 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다고 지적한다.

분양가 상한제는 토지비와 건축비 원가에서 분양가를 일정 범위 이상 못 올리게 하는 제도다. 새 아파트를 높은 가격에 분양하고 다시 기존 아파트값까지 끌어올리는 걸 막기 위해 도입됐다. 분양가 상한제는 여러 정권을 거치며 시행됐다가 폐지되길 반복했는데 2014년 박근혜 정부 때 마지막으로 폐지됐다가 집값 안정화 명목으로 6년 만에 다시 시행됐다. 국토교통부는 2020년 서울 322개 동(洞)과 경기 과천시 5개 동, 하남시와 광명시 각각 4개 동을 분양가 상한제 적용 지역으로 지정했다.

분양가 상한제 시행 후 인근 시세 대비 반값 아파트가 분양 시장에 나오며 고분양가 논란이 잦아들고 집값이 조정되는 듯 했다. 하지만 분양 이후 아파트값은 시세 가까이 뛰며 분양가 상한제는 분양받은 사람에게만 혜택이 돌아가는 ‘로또 분양’으로 인식됐다. 또 분양가를 어떻게든 높이려는 시행자와 재건축 조합원, 분양가 상한제를 엄격히 적용하려는 정부가 갈등을 일으키며 분양 일정이 줄줄이 밀렸다. 결국 분양가 상한제가 외려 주택 공급을 막아 일각에선 시장의 불확실성을 키웠다는 비판이 나온다.

부동산R114에 따르면 지난해 분양 시장은 민간 택지 분양가 상한제 본격 시행 등의 영향으로 계획 물량의 72% 수준밖에 공급이 이뤄지지 않았다. 실제로 지난해 분양 예정이던 송파구 ‘잠실진주’(2636가구), 경기 광명시 ‘광명2R구역’(베르몬트로 광명·3344가구) 등은 분양가 갈등으로 일반분양이 올해로 미뤄졌다. 베르몬트로 광명은 분양가 상한제 심의 결과 분양가 상한이 3.3㎡당 2000만6112원으로 책정됐고, 조합은 이에 반발해 올해 재심의를 선택했다.

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분양가 상한제 이후 로또 청약이 생겼다. 아무리 저렴한 가격에 분양해도 분양 후 바로 주변 시세 따라 가격이 형성되기 때문”이라며 “로또 청약의 이익은 청약에 당첨된 사람 몇 명이 가져가는 건데 이게 과연 사회적으로 바람직한 것인지 의문”이라고 지적했다.

심 교수는 이어 “시장 가격을 억지로 누르려는 정책이 아닌, 공급을 통해 수요를 충족시켜 가격을 안정화하는 것이 맞다”며 “그런 측면에서 분양가 상한제는 포퓰리즘 정책”이라고 비판했다.

실제로 분양가 상한제로 시세보다 낮은 가격에 분양이 이뤄졌지만, 분양 후 시세만큼 가격이 뛴 사례는 이어지고 있다. 2020년 분양에 나선 강동구 고덕동의 ‘고덕 아르테스 미소지움’은 분양가 상한제가 적용돼 인근 시세 대비 반값 아파트로 관심을 모았다. 3.3㎡당 분양가가 2569만 원으로 전용면적 84㎡의 분양 가격은 8억6600만 원이었는데 10일 기준 현재 해당 아파트의 매매 가격은 17억5000만~18억 원을 형성하고 있다.

반면 분양가 상한제 전면 확대를 줄곧 주장해온 경제정의실천시민연합은 이 후보의 공약을 환영한다는 입장이다. 김성달 부동산건설개혁본부 경실련 국장은 “2020년 분양가 상한제는 일부만 시행돼 언젠가 분양가 상한제가 풀린 것이란 기대감에 시장에 제대로 작동하지 못했고 풍선효과만 이어졌다”며 “이미 시세가 많이 올랐기 때문에 시세보다 낮은 가격이 아닌, 원가 대비 파격적인 가격으로 분양가 상한제를 적용해 시장에 새 아파트를 공급해야 한다. 그래야 새 아파트는 저렴하다는 인식이 팽배해지고 기존 아파트 가격이 조정될 수 있을 것”이라고 주장했다.