쏟아지는 ‘미완성 토지임대부 주택’ 대선 공약

토지 뺀 건물가격만으로 분양가 책정…저렴한 가격에 공급 가능
이재명 '기본주택' 윤석열 '원가주택' 홍준표 '쿼터아파트' 잇따라
지역 따라 청약흥행 갈려…택지 확보·세입자 보호, 과제 '수두룩'

▲서울 용산구에 있는 토지임대부 주택인 중산시범아파트 전경. 이 아파트 주민들은 현재 재건축을 추진하고 있지만 아파트 토지를 소유하고 있는 서울시가 토지를 넘겨주지 않아 재건축이 미뤄지고 있다. (김예슬 기자 viajeporlune@)

여야 대권주자들이 부동산 문제 해법으로 '토지임대부 주택'(토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 주택) 공급 확대를 꺼내 들고 있다. 싼값에 주택을 공급하겠다는 명분에서다. 지금까지 드러난 토지임대부 주택의 미비점에 대해선 여야 모두 뚜렷한 개선안을 못 내놓고 있다.

저렴한 분양가에 여야 너도나도 '토지임대부 주택' 공약

토지임대부 주택을 선도적으로 공약한 대권 주자는 더불어민주당 소속 이재명 경기도지사다. 경기도는 지난 연말 '기본주택 분양형' 계획을 공개했다. 건설원가에 소액 수수료만 붙여 주택을 저렴하게 분양하고 수분양자(분양받은 사람)에게 매달 토지임대료를 받는 방식이다. 집을 팔려고 할 때는 공공기관에만 되팔도록 했다. 토지임대부 주택과 함께 또 다른 공공자가주택(소유권은 개인에게 주되 매매 차익 일부를 공공이 환수하는 주택)으로 꼽히는 '환매조건부 주택'(집을 처분할 때 공공에 환매한다는 조건을 단 주택)을 결합한 방식이다.

야당인 국민의힘에서도 윤석열 전(前) 검찰총장과 홍준표 의원 등이 토지임대부 주택을 공약했다. 윤 전 총장은 토지임대부 방식으로 시세보다 30~50% 저렴한 '역세권 첫집주택' 20만 가구를 청년과 무주택 가구에 공급하겠다고 했다. 홍 의원도 서울 강북지역에서 재개발을 활성화하는 대신 토지 일부를 기부채납받아 시세의 반의반 값인 '쿼터 아파트'를 토지임대부 방식으로 공급하겠다고 나섰다.

문재인 정부에서도 올 2월 공공 주도 도심 개발 정책을 발표하며 공공 개발 방식으로 공급되는 주택 중 20~30%는 공공임대주택과 공공자가주택으로 공급하겠다고 밝혔다.

정부와 여야 대권 주자가 토지임대부 주택에 꽂힌 건 저렴한 값에 임대주택 대신 분양주택을 공급할 수 있다는 장점 때문이다. 토지임대부 주택은 토지 가격을 빼고 건물값만 계산해 분양가를 매기기 때문에 일반 주택보다 분양가를 낮출 수 있다. 재건축에 필요한 토지를 공공이 쥐고 있기 때문에 재건축 기대감에 따른 집값 상승을 누른다는 명분도 생긴다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

장기 보유할수록 자산가치 손해…세입자 보호도 미비

문제는 토지와 건물 간 소유 분리가 토지임대부 주택에 양날에 칼이 될 수 있다는 점이다. 앞서 공급된 토지임대부 주택은 주거 환경에 따라 청약 흥행이 극명히 갈렸다. 서울 서초구에 공급된 토지임대부 주택은 청약 경쟁률이 평균 11.5대 1까지 올랐지만 경기 군포시에선 0.1대 1까지 떨어졌다. 대규모로 토지임대부 주택을 지을 공공 택지를 확보하는 것도 숙제다.

여기에 건물값은 감가상각(시간이 지남에 따라 가치가 깎이는 것)이 적용되기 때문에 토지임대부 주택 수분양자는 집을 장기 보유할수록 자산에 손해다. 토지를 공공이 소유하다 보니 재건축도 주민 뜻대로 할 수 없다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "토지임대부 주택를 공급할 만한 대규모 택지가 수도권엔 부족하다. 민간 토지를 확보하면 수익률이 떨어진다"며 "주택 수요자 입장에서도 주택 보유·매매 수익을 나누다 보니 장기간 보유할 메리트가 부족하다"고 말했다.

토지임대부 주택은 세입자 보호 정책도 미비하다. 주택도시보증공사(HUG) 등은 토지임대부 주택엔 임대보증금 보증(집주인이 보증금을 돌려주는 못할 때 보증기관이 대신 갚아주는 상품) 가입을 안 받아주고 있다. 토지임대부 주택 세입자는 전셋값을 떼일 위험에 무방비라는 뜻이다.