[외면받는 공공주택] ‘변창흠표’ 공공자가주택 나온다지만... 관건은 ‘입지’

시세 차익 없어 실패 경험
3기 신도시 공급 가능성
"성패 여부 입지에 달렸다"

▲서울ㆍ수도권 주택난이 계속되는 가운데 정부가 설 연휴 전에 내놓을 주요 주택 공급 방안 중 하나로 '공공자가주택' 도입을 추진할 것으로 알려졌다. 사진은 2007년 공공자가주택 시범사업을 진행한 경기 군포시 부곡동 '휴먼시아5단지' 전경. (네이버 부동산)

서울ㆍ수도권 주택난이 계속되자 이를 해결할 정부 주도의 대규모 주택 공급계획에 관심이 쏠린다. 정부는 주요 주택 공급 방안 중 하나로 저렴하게 주택을 분양하고 그 이익을 공공이 가져가는 ‘공공자가주택’ 도입 카드를 꺼내 들 전망이다.

공공자가주택은 정부가 서울ㆍ수도권 주택 공급 정책의 핵심인 3기 신도시에 집중적으로 공급될 전망이다. 공공자가주택은 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 등을 포괄하는 개념으로 변창흠 국토교통부 장관이 과거 세종대 교수로 재직할 때부터 강력하게 도입을 주장한 공공주택이다.

환매조건부 주택은 한국토지주택공사(LH)가 주변 시세보다 저렴한 분양가로 주택을 공급하고 그 대신 분양자는 집을 되팔 때 반드시 LH에만 매매할 수 있도록 한 주택을 말한다. 토지임대부 주택은 LH가 토지를 소유한 채 주택 소유권만 분양자에게 주는 방식이다. 분양자는 월세 개념의 토지 임대료를 LH에 낸다.

문제는 공공자가주택이 과거 한차례 실패를 맛본 정책이라는 점이다. 2007년 경기 군포시에선 환매조건부 주택 415가구와 토지임대부 주택 389가구를 분양하는 시범사업이 진행됐다. 당시 LH 청약 결과 최종 경쟁률은 0.1대 1로 집계됐다. 입주자 추가 모집에도 90% 이상 미분양으로 남았고, 해당 물량은 일반분양으로 전환됐다.

이 단지는 분양 당시 공공자가주택 시범사업이라는 약점도 있었지만 입지도 좋은 편이 아니었다. 다른 휴먼시아 단지보다 서울지하철 1호선 의왕역과도 가장 멀리 떨어져 있고 초·중·고교와도 떨어져 있었다. 이 단지는 2016년 6월 전용면적 84㎡형 기준으로 실거래가 4억 원을 돌파한 이후 지난해 말까지 4억 원대에 머물 정도로 집값 상승이 더뎠다.

토지임대부 주택은 2011년과 2012년 경기 부천시 옥길지구에서 추진됐지만 사업성 악화로 중단됐다. 반면 같은 시기 서울 서초구 우면동과 강남구 자곡동에 공급된 'LH 서초5단지'와 'LH 강남브리즈힐'은 현재 시세 기준으로 분양가 대비 10억 원 이상 올라 ‘로또 청약’ 문제를 해결하지 못했다는 비판을 받았다. 이에 지난달에는 토지임대부 주택을 분양받으면 LH 등 공공기관에만 되팔 수 있도록한 주택법 개정안이 국회를 통과했다.

결국 공공자가주택의 성패 여부는 ‘입지’에 달렸다. 변 장관 역시 경기 군포시 시범사업 실패 사례를 계기로 3기 신도시와 서울 도심 내 핵심 입지에 공공자가주택을 공급할 가능성이 크다. 변 장관은 과거 서울토지주택공사(SH) 사장 재임 때 쓴 기고문에서 “환매조건부 주택은 끝내 시범사업으로 그치고 말았지만 서울 세곡지구와 내곡지구에 공급됐던 보금자리주택 가격은 애초 분양가보다 갑절 이상으로 뛰었다”고 말했다. 또 2019년 LH 사장 재임 시절에도 “(시범사업을) 판교 등에서 했으면 대박 났을 것”이라고 말했다.