'슈퍼여당 탄생' 부동산 규제 지속 전망…"최대 변수 코로나19"

"코로나19 경기 둔화 가능성에 더 강력한 규제 내놓기 어려울 것"

▲서울 송파구 잠실 일대에 조성된 아파트 밀집지역 모습. (신태현 기자 holjjak@)

15일 치러진 제21대 국회의원 총선거가 더불어민주당의 역대급 압승으로 끝났다. 2004년 이후 16년 만에 단독 과반을 휩쓸며 문재인 정부는 남은 임기를 안정적으로 이끌 발판을 마련했다. 그러나 이같은 동력 확보에도 그동안 정부가 내놓은 각종 부동산 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)발(發) 경기 쇼크에 부동산 시장이 잔뜩 얼어붙어 있는 만큼 당분간 더 강력한 규제 드라이브를 걸긴 어려울 것으로 전문가들은 보고 있다.

◇"집값 총선 이후에도 약세 지속"

한국감정원 통계상 지난주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 하락했다. 2주 연속 하락에 낙폭도 전 주 대비 2배로 커졌다. 강남(-0.24%)·서초(-0.24%)·송파구(-0.18%) 등 강남3구 집값은 전주 대비 모두 낙폭이 확대됐다. 서울 매수우위지수도 지난달 기준선인 100아래로 내려앉은 뒤 한 달 내내 하락세다. 지난주 매수우위지수는 71.5까지 떨어졌다. 강북지역(82)은 그나마 80선을 지켰지만 강남지역은 62.3까지 추락했다. 매수우위지수가 100 미만이면 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 의미다. 그만큼 거래가 활발하지 않다는 뜻이다. 전국 아파트값도 지난주 0.06% 올랐지만 상승세는 3주 연속 꺾이고 있다.

지난해 고공행진하던 서울 아파트값이 최근 들어 하락세로 돌아선 건 대출 규제, 보유세(재산세+종합부동산산세) 부담, 자금 출처 증빙 강화 등 정부의 각종 부동산 규제로 거래시장이 급격히 위축된 상황에서 코로나19 사태가 결정타를 날렸기 때문이다.

이같은 분위기는 총선 이후에도 크게 달라지진 않을 것으로 보인다. 코로나19가 최대 변수라는 데에 전문가들은 한 목소리를 내고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이번 코로나19는 금융시장과 실물경기를 동시에 위축시켜 부동산 시장만 예외가 되긴 어려울 것"이라며 "그동안 저금리에 따른 과잉 유동성으로 가열된 상태에서 충격을 받는 만큼 당분간 거래가 두절되며 가격 약세가 불가피할 것"이라고 전망했다.

박 위원은 "강남 아파트 매입을 고민하는 일반 실수요자는 시장을 조심스럽게 지켜봐야 한다"며 "매수심리 위축으로 5월말까지 절세매물 형태로 나올 것으로 예상돼 지난해 말보다 20% 이상 떨어진 급급매물은 고려해볼만 하겠지만 회복세가 늦어질 것이라는 점은 염두에 둬야 한다"고 지적했다.

전셋값은 코로나19로 인해 당분간 안정세를 보일 전망이다. 국지적인 전세물건 부족에도 코로나19 확산 우려에 재계약 사례가 늘면서 전세 수요가 크게 움직이지 않고 있어서다. 하지만 하반기엔 코로나 등으로 연기된 결혼이나 이사 수요 등이 움직일 가능성이 커 상반기보단 오를 가능성에 무게가 실린다. 내년에 입주물량이 급감하는 것도 전셋값 상승 요인으로 작용할 전망이다.

토지시장은 다소 불안해질 여지를 안고 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "정부가 경기 부양을 위해 재정적 완화나 추경 SOC(사회간접자본) 등을 이유로 돈을 풀 가능성이 있다"며 "여기다 3기 신도시 보상금까지 같은 시기 풀리면 토지시장으로의 유동성 유입을 막긴 어려울 것"이라고 우려했다.

◇"종부세 완화 가능성 무게…더 센 부동산 규제책은 어려워"

현 정부는 이번 총선으로 각종 법안 등을 손쉽게 밀어붙일 수 있는 기반을 마련하게 됐다. 3기 신도시 건설이나 민간택지 분양가 상한제 등 기존 정책을 차질없이 추진할 가능성이 커졌다. 하지만 더 강력한 부동산 규제 카드를 무리하게 꺼내들진 않을 것으로 보인다. 코로나19로 고용과 투자, 소비 등 경기 전반이 가라앉고 있는 만큼 이미 내놓은 대책을 시행·유지하는 선에서 주택정책을 운용할 것이라는 설명이다.

특히 규제일로에 있던 부동산 정책이 일부분에선 완화로 전환할 수 있을 것으로 보인다. 12·16대책에서 강화된 개정안은 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종부세 세율을 기존보다 0.1~0.3%포인트 인상하고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 높이는 방안을 담고 있다. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한은 200%에서 300%로 상향한다. 그러나 최근 민주당 이낙연 공동상임선대위원장, 이인영 원내대표 등 여당 주요 인사들은 1주택자에 대한 종부세 완화 가능성을 시사했다.

다만 일각에선 1주택자 종부세 감면을 시도한다고 해도 공시가격 현실화율이 워낙 빠른데다 보유세의 상당 부분은 종부세가 아닌 재산세가 차지해 보유세 부담이 크게 줄진 않을 것으로 지적하고 있다.

전월세 상한제와 계약갱신청구권 등의 도입도 시장의 관심이 쏠리는 대목이다. 현 정부 부동산 핵심 공약이었던 만큼 도입에 탄력이 붙을 가능성이 크지만 이 역시 경기 상황에 따라 속도를 조절할 가능성이 크다.

함 랩장은 "서울 강남권을 중심으로 집값 하락이 가시화된 상황에서 정부가 강력한 규제 드라이브를 걸긴 쉽지 않아 보인다"며 "전월세 상한제 등도 시장 상황을 보면서 도입할 가능성이 커졌다"고 내다봤다.

더불어민주당 안호영 의원과 국토교통부가 발의한 전월세 신고제 도입 법안은 현재 상임위에 계류돼 있다.