분양가 상한제 6개월 유예됐지만… 시간 촉박한 재건축 조합

조합원 의견 통합 '산 넘어 산'…집값 급등 가능성도

정부가 이미 관리처분계획 인가까지 받은 재건축·재개발 단지에 대해서는 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 유예해주기로 했다. 이에 따라 서울 강남권 일부 재건축 단지들은 급한 불은 끈 상황이지만 관리처분 인가를 마치고 분양을 준비 중인 단지들도 시간이 넉넉지 않아 논란은 여전할 것으로 보인다. 여기에 분양가 상한제를 피하게 된 재건축 단지들을 중심으로 집값이 급등할 가능성도 적지 않다.

국토교통부가 1일 기획재정부 등과 함께 발표한 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안’에 따르면 재건축·재개발·지역주택조합 단지가 일정 조건(철거 중인 단지 등)을 충족할 경우, 민간택지 분양가 상한제 시행 후 6개월 안에 입주자 모집공고만 마치면 상한제 적용 대상에서 제외된다.

당초 최근 입법예고가 끝난 주택법 시행령은 민간택지 분양가 상한제가 특정 지역에 시행되면 무조건 시행 이후 입주자 모집공고 신청이 이뤄진 단지부터 상한제 적용을 받도록 했다.

하지만 입법예고 과정에서 지나친 소급 적용이라는 반대 의견이 많았고, 일부 재건축·재개발 단지들은 위헌 소송을 제기하는 등 강하게 반발했다. 여기에 시장에서는 지속적으로 공급 위축 우려까지 제기되자 정부가 한발 물러나 ‘유예’ 카드를 내놓은 것으로 풀이된다.

정부의 이같은 방침에 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집공고) 단계에 이르지 못한 서울의 61개 재건축·재개발 단지(약 6만8000가구 규모)가 6개월의 유예 기간에 서둘러 분양에 나설 것이라는 전망이 나온다. 재건축·재개발 등 주택정비사업장은 정비구역 지정→조합설립추진위원회 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→철거 및 착공 등의 단계를 거치는데 이 기간이 6개월 가량 늘어남으로써 일단 한숨은 돌린 셈이다. 주요 대상 단지로는 서울 서초구 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구)와 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트) 등 강남권 주요 재건축 단지들이 거론된다.

문제는 적게는 수백에서 많게는 수천 명에 달하는 조합원들의 의견 통합이다. 분양가 등을 정하기 위해서는 조합원들의 의견을 모으는 과정이 필수인데, 이를 위해서만도 이사회 개최, 대의원회 개최, 조합 총회 등 넘어야 할 산이 많은 상황이다.

특히 분양가 상한제 적용은 유예됐지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제는 여전히 적용되는 만큼 조합원들이 원하는 분양가가 승인을 받지 못할 가능성도 적지 않다. 이 경우 사업의 지연은 불가피하다.

때문에 추가 분담금 감당하지 못하는 조합원들이 새 집을 포기할 가능성도 적지 않고, 여기에 분양가 상한제를 피하게 되는 아파트들의 가격이 단기간 급등할 가능성도 배제할 수 없다. 정부로서는 이를 막을 뾰족한 방법이 없는 실정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 분양가 상한제 정책 보완으로 반사이익을 얻게 된 관리처분 인가 단지가 서울에서만 60여곳에 달한다”며 “지금까지는 상한제 확대 시행으로 새 아파트 공급이 없을 것이라는 우려에 신축 단지에 관심이 쏠렸지만 앞으로는 일반분양을 통해 주택이 공급될 관리처분인가 단지로 수요가 쏠릴 것”이라며 “특히 관리처분인가 재건축 단지가 많이 몰려 있는 강남권 집값 상승세가 더 뚜렷해질 수 있다”고 말했다.