문재인 정부 출범 당시 부동산 시장 어땠나…서울 아파트값 지금보다 30%↓

1년8개월 사이 주택구입부담은 늘어…전문가 “실수요자 심리 둔화 조치는 경계해야”

(연합뉴스 )

정부가 집값 안정에 대한 의지를 계속 밝히고 있는 가운데 현 정부 출범 시기인 2017년 5월 부동산 시장 상황에 관심이 쏠리고 있다.

김수현 청와대 정책실장은 20일 기자간담회를 통해 부동산 정책과 관련해 “조금이라도 불안한 추가 현상이 있다면 정부는 지체 없이 추가대책을 마련하겠다”고 말했다. 이와 관련 일부 언론사는 정부가 부동산 조정 기준을 현 정부 출범 시기로 잡고 있다고 보도하기도 했다.

정부 출범 시기 당시 부동산 시장은 현재(2018년 12월 기준)와 사뭇 다르다. 서울 아파트 시장으로 보면 1년 8개월 사이 가격은 30% 이상 올랐지만 거래는 뜸해졌다.

한국감정원 자료에 따르면 서울 아파트의 중위매매가격은 2017년 5월 5억2996만3000원에서 작년 말 6억8749만1000원으로 29.7% 뛰었다. 같은 기간 강북지역은 3억9711만1000원에서 5억1288만7000원으로 29.2% 올랐고, 강남지역은 6억4003만1000원에서 8억3484만1000원으로 30.4% 급등했다.

반면 시장의 활기는 사라지고 부담은 커졌다. 거래의 활발함 정도를 보는 KB부동산의 매매거래지수를 보면 서울의 2017년 5월 매매거래지수는 37.1이었다. 같은 해 6·7월의 지수도 각각 53.8, 35.8로 높았다. 그러나 최근(2018년 12월 기준) 매매거래지수는 1.8로 곤두박질쳤다. 매매거래지수를 산정하기 위한 ‘활발함’ 지수는 제로(0)를 기록했고, ‘한산함’ 지수는 98.2로 천정부지로 치솟았다.

아파트 구입 부담도 커졌다. KB부동산이 KB국민은행 대출거래자 정보로 집계한 ‘KB아파트 PIR’ 지수를 보면 2017년에는 분기별로 8.8~9.4배 수준이었다. 그러나 작년 3분기에 10.1배를 기록했다. PIR는 자가 가구의 주택 구입 가능성 정도를 보여주는 수치로, 높을수록 부담이 크다는 의미다.

2017년 3분기와 2018년 3분기를 비교하면 가구소득(KB국민은행 부동산담보대출자의 연소득 중위값)은 5395만 원에서 4684만 원으로 13% 빠졌다. 집값(KB국민은행 부동산담보대출 실행 시 조사된 담보평가)은 같은 기간 4억7000만 원에서 4억7500만 원으로 1% 올랐다. 가구소득은 줄었지만 주택가격은 오르면서 주택구입부담이 늘어난 것이다.

전문가들은 정부의 부동산 안정 기조는 긍정적이지만 자칫 실수요자들의 거래 심리까지 둔화시킬 수 있는 조치는 경계해야 한다고 강조했다.

심교언 건국대 부동산학 교수는 “(2017년 5월 수준으로) 서울 부동산 시장이 30% 빠지면 지방은 폭락할 것”이라며 “오히려 역효과 날 수 있는 상황”이라고 말했다.

그는 이어 “(특정 시기의 과거를 기준으로) 정책 목표를 잡는 순간 지방은 늪으로 들어갈 수밖에 없다”며 “지방은 오르고, 서울 부동산만 하락하는 상황은 지금 상상하기 힘들다”고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “과세에 대한 우려가 확산된 가운데 거래량이 급격하게 떨어지면서 부동산 시장이 급격하게 얼어붙고, 급매물도 소화가 안 되는 시장이 되면 소프트랜딩이 아니라 하드랜딩 할 수 있다”고 진단했다. 이어 “부동산 시장은 수요자 심리와 공급, 수요 등이 복합적으로 작용하는 살아있는 생물과 같아서 정부가 인위적으로 가격을 조정할 수 있다고 생각하는 것도 위험할 수 있다는 생각이 든다”며 “단순히 투기수요를 잡는 게 아니라 실수요자, 정상수요까지 냉각시키는 것은 우려된다”고 분석했다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 “(10% 이상의 가격 변동은 시간을 두고 지켜봐야 할 부분이고) 오르는 것도 단기간 급등이 문제인 것처럼 내려가는 것도 급격하게 내려가는 것도 문제가 될 수 있다”며 “시간을 두고 천천히 하향을 끌어내는 게 적절하다고 판단된다”고 했다.