[부동산 절세 How to]양도ㆍ보유세 줄이는 ‘신의 한 수’…증빙서류만 잘 챙겨도 세금 ‘뚝’

실거래가로 신고해 공제받지 않을 땐 추가 稅부담 불이익…소요비용 중 증빙서류 지출확인 금액 공제 양도차익 계산

실지거래가로 신고한 부동산의 경우 (양도할 때) 관련 증빙서류만 잘 챙겨도 세금을 크게 줄일 수 있다. 또 공제받을 수 있는 사항이 있는데도 불구하고, 이를 공제받지 않아 정당하게 내야 할 세금보다 많이 납부하는 사례도 적지 않다. 이런 경우에는 경정청구 등을 통해 세금을 돌려받을 수 있다.

일상에서 흔히 접하는 세금 문제임에도 불구하고, 이를 제대로 알지 못해 손해 또는 누려야 할 혜택을 제대로 누리지 못하는 이들이 적지 않다. 이에 본지에서는 위에서 언급한 일련의 세금 문제를 사례를 통해 자세히 알아본다.

실지거래가로 신고한 부동산… 증빙서류로 稅 부담 줄이자

서울 영등포구에서 제조업에 종사하고 있는 김절세 씨는 사업상 투자 자금이 필요해 분양받은 경기도 고양시 일산구 소재 아파트(분양가액 2억 원, 제세공과금 1000만 원, 보유기간 2년 이상 3년 미만)를 2018년 1월 3억 원에 급히 매매한 후 이에 따른 양도소득세를 신고하기 위해 담당 세무사에게 신고를 의뢰했다.

담당 세무사는 2007년부터는 부동산 등을 매매할 경우 얻은 실제이익을 기준으로 양도소득세를 신고·납부하는 실거래가 과세제도가 전면적으로 시행되었다고 하면서 분양금액이나 섀시 비용 등 관련 증빙을 요청했다. 하지만 입주 시 설치한 섀시 비용 300만 원에 대한 증빙이 없어 제시를 못했다.

이후 관련 서류를 검토한 세무사는 실제 소요된 비용에 따른 양도소득세 1506만 원에 신고 납부하면 되지만, 섀시 비용 300만 원에 대한 증빙이 없어 이 금액의 상당세액 72만 원을 추가 부담해야 한다고 설명했다. 국세청에 따르면 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 따라 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제해 양도차익을 계산한다. 만약 실제 지출이 되었지만, 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세 부담이 따르는 것이다.

◇실지거래가액에 의한 양도차익 계산 = 실지양도가액은 상대방으로부터 실제 수수하는 거래 금액을 말한다.

따라서 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 하는 것이 유리하다.

아울러 양도소득세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고, 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하는 한편 증빙자료는 미리미리 확보해 두는 것이 바람직하다.

◇취득에 소요된 비용 = 당해 자산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대, 양도세신고서 작성 비용 등을 지출했다면 이러한 비용도 포함된다.

양도차익 = 실지양도가액 － 필요경비

다만, 취득세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.

◇ 취득 후 지출한 비용 = 부동산을 취득한 후 이용 편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.

본래의 용도를 변경하기 위한 개조 비용

엘리베이터 또는 냉난방 장치 설치 비용

빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

재해 등으로 건물·기계·설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구 비용

토지의 이용 편의를 위한 장애물 철거 비용, 도로 신설 비용

기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용

- 예를 들면 섀시 설치 비용, 발코니 개조 비용, 난방시설 교체 비용 등은 공제 가능하나 벽지·장판 교체 비용, 싱크대나 주방기구 교체 비용, 외벽 도장 비용, 조명기구 교체 비용 등은 공제받을 수 없음.

◇양도 비용 = 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성 비용, 공증 비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성 비용 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각 손실도 비용으로 인정받을 수 있다.