[이주의 금융꿀팁] 무자격 대리인과 전세계약 갱신, 대출 만기연장 안 돼요

전세대출 심사 엄격해 한 달 전 신청…제3자와 전세갱신계약 시 위임장 필수

A씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차 없이 대출도 자동 연기되는 줄 알고 만기 전날에 은행에 연락했다. 그런데 전세자금대출 만기연장 신청 시 집주인의 동의가 필요한데 집주인이 만기일에 해외여행 중으로 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체됐다

B씨는 전세계약 만기 시 새로운 집주인의 배우자와 전세 보증금을 증액하는 갱신계약을 체결했다. 그런데 B씨는 전세자금대출 만기연장 신청 시 은행으로부터, 집주인이 아닌 제3자와 계약을 체결해 집주인의 위임장이 없다며 만기연장이 곤란하다는 통지를 받았다

최근 금감원은 ‘금융꿀팁 200선’을 통해 전세자금 대출자가 주의해야 하는 사항들을 소개했다. 금감원은 △만기연장은 만기 1달 전 신청 △전세갱신계약은 집주인과 체결 △집주인 주택담보대출 전출 요구시 신중하게 결정 △전세 보증금 증액시 최고한도 확인 △85제곱미터(㎡)이하 세입자 소득공제 신청 등 5가지를 유의해야 한다고 강조했다.

◇만기연장은 1개월 전에 신청… 갱신계약은 집주인과 = 은행은 전세자금대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사 시 다른 신용대출과 주택담보대출에 비해 많은 시간을 필요로 한다. 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의, 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하기 때문이다. 따라서 전세자금대출의 만기연장이 필요한 소비자는 충분한 시간적 여유(만기 1개월 전)를 가지고 은행에 만기연장을 요구하는 것이 좋다고 금감원은 조언했다.

은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장 됐는지를 집주인에게서 확인받는다. 이에 만기연장하려는 사람은 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 알려주면 만기연장을 좀 더 원활하게 진행할 수 있다.

또한 전세계약은 집주인과 체결하거나 제3자를 통할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구해야 한다.

은행은 전세자금대출 만기연장 시 정당한 전세계약 체결 여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 했는지를 확인한다.

은행은 만약 대리인과 체결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청한다. 금감원 관계자는 “집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구해 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하다”며 “특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점에 유의해야 한다”고 설명했다.

◇집주인 주담대 위한 전출 요구시 유의… 전세보증금 증액시 한도 확인 = 은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정 한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있다.

금감원은 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있다는 점을 환기해야 한다고 조언했다.

이에 세입자는 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정할 필요가 있다. 특히, 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실돼 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있다.

또한 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 은행권의 일반 전세자금대출보다 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 반면 대출을 이용할 수 있는 고객의 요건이 지속적으로 유지돼야 대출 만기연장이 가능하다는 점도 유의해야 한다.

금감원 관계자는 “버팀목 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 주택을 매입하거나, 이사한 주택이 국민주택 규모를 초과할 경우 만기연장이 어려울 수 있으니 유의해야 한다”고 강조했다.

전세보증금 증액 시엔 최고한도도 확인해야 한다.

전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있다. 갱신 계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도보다 높을 경우에는 만기연장이 제한된다. 다만, 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있다. 따라서, 전세만기 시 집주인이 보증금 증액을 요청할 경우 사용 중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해볼 필요가 있다.

이 밖에 금감원은 85㎡이하 주택 세입자는 소득공제를 신청할 것을 권유했다. 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우 연 300만 원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

금감원 관계자는 “해당 요건을 충족하는 소비자는 연말정산 시 잊지 말고 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련 서류를 발급 받아 소득공제 혜택을 누릴 필요가 있다”고 말했다.

자료=금융감독원 금융꿀팁 200선