용산 중앙공원 주변 최고 부촌될까

UN사 부지 아파트 분양가 수준이 관건

『최영진 대기자의 현안진단』

앞으로 옛 용산 UN사령부 땅에 들어설 아파트 분양가격이 과연 얼마나될지 궁금해 하는 수요자가 적지 않은 것 같다.

이곳의 아파트 분양가 수준에 따라 용산 중앙공원 주변 주택시장의 평판이 달라질 여지가 많아서다.

물론 중앙공원 앞쪽에 있는 동부이촌동은 오래 전부터 부자 동네로 꼽혀왔다. 서울의 대표적인 한강변 주거지인데다 기존 헌 아파트가 고급 아파트로 재건축되면서 명성은 더욱 높아졌다.

아파트 가격은 3.3㎡당(평당) 3000만~5000만원 선이다. 일부 고급 평형은 거의 6000만원 대에 육박하기도 한다. 그렇지만 이 정도의 고가 아파트는 삼성동을 비롯한 청담ㆍ반포ㆍ대치동 쪽에도 즐비하기 때문에 최고 부촌으로 불리기에는 미흡하다.

용산공원 권에서 가장 인기가 좋은 아파트는 2015년 7월 완공된 래미안 첼리투스다. 3개 동에 165㎡형과 166㎡형 460가구로 구성돼 있고 최고 높이는 56층에 이른다. 시세는 평당 4000만~5500만원 수준이다. 주변의 삼성 리버스위트· LG 한강자이와 같은 유명 아파트도 3300만원을 웃돈다.

이런 가운데 최근 개발업체가 정해진 UN사 부지로 관심이 몰리는 분위기다.

용산 중앙공원 프리미엄을 엎고 있는 이곳의 아파트 분양가는 과연 어느 정도가 될지 모두들 궁금한 것이다.

공원은 물론 한강 조망까지 가능한 곳이어서 이 일대에서 최고가를 자랑하는 래미안 첼리투스를 능가하지 않겠느냐는 시각도 없지 않다.

그렇다면 UN사 부지의 분양가는 얼마나 될까.

아직 개발업체인 일레븐건설 측에서 내 놓은 자료가 없어 추정하기가 쉽지 않지만 대략적인 윤곽은 짐작할 수 있다.

UN사 부지 면적은 4만4935㎡(1만3616평)로 일레븐은 1조592억원에 개발권을 확보했다. 평당으로 환산하면 7779만원 선이다.

이곳에 주거 70%, 판매시설 30%를 넣는 이른바 주상복합건물을 짓는 조건이 붙어있다. 최대 허용 용적률은 600%이고 건폐율은 60%다.

이를 기준으로 할 때 지상 부분의 건축 연면적은 26만9600㎡(8만1700평) 가량 된다. 하지만 남산고도제한에 걸려 허용 용적률을 다 적용할 수 있을지 의문이다.

이런 저런 조건을 고려할 때 아파트의 평당 원가는 토지비 1300만원, 건축 관련 비용 1000만원 등 2300만원 수준이 될 것으로 추정된다. 이는 UN사 부지 공매에 참가했던 한 업체의 계산이다.

아파트 품질에 따라 공사비는 달라지고 오피스텔과 판매시설의 공사 단가는 확 떨어진다.이를 고려하면 땅값 포함 총 사업비는 약 2조원으로 관련 업계는 보고 있다.

문제는 전체 연면적의 30%에 달하는 판매시설 처분이다. 주변 여건상 매각이 쉽지 않아 개발업체로서는 분양성이 높은 아파트에서 이익을 최대한 뽑아내야 하는 처지다.

그렇지만 분양가를 한없이 높일 수는 없다. 중앙공원의 프리미엄을 계산에 넣어도 그렇다는 얘기다.

이를 고려할 때 아파트의 적정 분양가는 평당 4000만원 내외가 되지 않겠느냐는 분석이다.

경우에 따라서는 가격을 더 낮춰야 할지도 모른다.

정부가 주택 시장 과열을 막기 위해 수요억제 정책을 발동할 경우 개발업체로서는 미분양을 우려할 수밖에 없기 때문이다.

완공후 아파트 시세가 어떻게 될지 모르지만 현재 추정되는 분양가격은 강남권 일반 아파트 수준에 지나지 않아 국내 최고 부촌이 되기는 어려울 듯싶다.