[가계부채 대책] 주택담보대출 옥죄면…원리금 부담 3배 커질듯

주택담보대출 심사 기준 변경으로 달라지는 것은 분할상환을 유도하기 위해 상환능력을 까다롭게 살핀다는 점이다.

수도권 직장인의 경우 이미 소득 증명 자료로 총부채상환비율(DTI)을 대출 심사에 이용하고 있지만, DTI를 적용하지 않던 수도권 외 주택대출의 경우 내년 5월부터 반드시 소득 증빙자료를 내야 한다.

비수도권 지역은 DTI 규제를 적용받지 않기 때문에 주택 담보만 있으면 소득과 무관하게 대출받을 수 있었다.

이를 이용해 주택 구매 후 거치기간 동안 이자만 부담하면서 가격이 오르면 매매차익으로 원금과 이자 등을 갚아 재산을 늘려왔다.

정부는 주택대출 심사 기준을 변경해 분할상환을 정착시키겠다는 방침이다. 주택담보대출은 분할상환시 원리금이 대폭 상승한다. 때문에 상환능력 심사는 필수적이다.

예를 들어 5억원 아파트를 담보로 3억1000만원을 연 4% 고정금리로 10년간 빌린다면 기존 만기 일시상환으로 대출받으면 매달 103만원씩 이자를 내면 된다.

하지만 내년부터는 고부담 대출에 해당돼 원리금 분할상환 조건 변경해야 한다. 매월 원리금은 314만원으로 만기 일시상환 때보다 3배 정도 많아진다.

소득 증빙서류는 직장에서 발급하는 원천징수영수증이나 세무당국의 소득금액증명원이다.

증빙서류를 제출하기 여의치 않다면 국민연금이나 건강보험료 납부내역을 제출해도 된다. 은행은 이를 통해 차입자의 소득을 추정해서 대출 여부를 심사한다. 증빙소득 대신 인정소득을 활용하는 방법이다. 이 경우 실제 소득보다 추정 소득이 다소 줄어 대출 한도가 축소될 가능성이 있다.

직장인이 아니라 이런 서류마저 제출하기 어려우면 신용카드 또는 체크카드 사용액이나 자영업자라면 매출, 임대소득 등을 통한 추정소득으로 심사받을 수 있다.

다만 이 경우에는 추정되는 연소득 금액에 한도가 있다. 신용·체크카드를 이용한 연소득 산정 한도는 최대 5000만원이다. 실제 소득이 이보다 많더라도 5000만원까지만 연소득으로 인정한다.

총부채원리금상환비율(DSR)도 대출 심사에 활용된다. 대출자의 총 금융부채 상환부담을 판단하는 것으로 연간 소득 대비 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. 자동차 할부금, 신용카드 현금서비스, 마이너스 통장, 2금융권 대출 등을 모두 포함하며 80%이하가 적정 수준이다.