그린벨트, 제대로 알고 투자하기

광진구 자양동에 사는 하 지도(54세)씨는 얼마 전까지만 해도 1가구 2주택을 소유하고 있었다. 그러나 최근 늘어나는 세금 부담 때문에 강북에 있는 주택을 팔았다. 은퇴를 몇 년 남지 않은 하 씨는 은퇴 이후에 서울 인근 조용한 시골에서 음식점을 운영하고 싶어 하던 터라 이참에 그린벨트를 둘러보기로 했다.

그린벨트(개발제한구역)는 말 그대로 개발을 제한하는 곳으로 주로 서울시 중심부에서 반경 15㎞ 선을 따라 폭 2~10㎞ 부분의 띠 모양(belt)을 하고 있으며 개발행위 제한과 저밀도의 토지이용 지대를 말한다. 그린벨트로 지정되면 각종 건축물 및 공작물 설치 등 개발행위를 엄격히 규제하며, 부적격 용도로의 토지이용이나 시설물 설치 및 형질변경이 어렵다.

이러한 규제에도 불구하고 그린벨트는 도심에 인접하여 주거의 쾌적성이 높아 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아왔다. 우리나라의 그린벨트는 주로 1971~78년 사이에 총면적 5,397㎢가 지정되었으며 국토면적의 5.4%에 이르는 광대한 면적을 차지하고 있다.

■ 그린벨트가 해제되면

전국 대규모 집단 취락지 34곳은 이미 대부분 그린벨트에서 해제됐으며 중규모 취락지구도 대부분 해제가 완료된 상태다. 현재 중규모와 300가구 이상 대규모 집단취락지에 대해서는 시·도지사가 광역도시계획 등의 절차를 거치지 않더라도 우선적으로 그린벨트를 해제할 수 있도록 하고 있다. 2000년부터 보전가치가 낮은 환경평가 4,5등급지를 중심으로 그린벨트가 해제되었으며 지난 12월 말 경기도에서 20가구 이상 300가구 미만 중규모 집단취락지 551곳 가운데 4곳을 제외한 547개 지역 역시 그린벨트에서 해제되었다.

이렇게 그린벨트에서 해제된 집단 취락지는 자연녹지로 남거나 제1종 일반주거지역 등으로 용도가 바뀌며 건축물 신증축이 자유로워진다. 이때 지구단위계획을 수립하면 대부분 제1종 일반주거지역으로 변경된다. 이에 따라 그동안 엄격히 금지됐던 건축물의 신·증축이 자유로워지고 용적률 및 건폐율 등 건축 기준도 완화된다.

해제지역이 자연녹지로 남아 있을 경우 건폐율은 20%,용적률은 100% 밖에 되지 않지만 1종 일반주거지역일 경우 기존에다 건폐율 50~60%, 용적률 120~150%까지 끌어올릴 수 있어 토지 활용도가 훨씬 커진다. 일부 해제지역은 조정가능지로 분류돼 산업단지나 평균 15층 이상 국민임대주택단지 등 공영개발 사업을 추진할 수 있다. 이런 땅은 수용이후 토지보상이 매수가격 이하가 될 수 있기에 피하는 것이 좋다. 1만평 이하의 소규모 그린벨트 해제 지역은 투자가치가 있지만 3만평 이상의 그린벨트는 임대주택을 짓기 위해 수용되는 곳이 많다.

■ 아직 미해제지역 그린벨트라면

만약 아직까지 해제되지 않은 그린벨트라 할지라도 시장, 군수가 지구단위계획을 세워 정비사업을 시행하면 건폐율 40%, 용적률 150% 범위 내에서 4층 이하의 공동주택을 지을 수 있다. 다만 1만㎢ 당 10가구 이상 20가구 미만 취락지구에 한해서이다. 이때 전면 정비계획을 마련했다면 4층 이하 연립주택 신축이 가능해지고 부분정비 때는 3층 이하 다세대주택, 정비가 되지 않았을 때는 단독주택 신축이 각각 허용된다.

그린벨트 내에 자연녹지지역 건축한도인 건폐율 20%, 용적률 150% 범위 내에서 3층 이하의 단독주택과 음식점, 약국, 이발소, 장의사 등의 근린생활시설의 설치가 가능하다. 그러나 허가되는 음식점은 휴게음식점, 일반음식점으로, 고급음식점은 들어올 수 없다.

그린벨트 내에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증, 개축만 가능하다. 따라서 외지인이 그린벨트 내 기존구옥을 구입하여 증, 개축을 하든가 이축권을 구입하여야 한다. 즉 원주민의 이름으로 증, 개축하거나 이축권을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

이축권은 일명 용마루라고도 불리며 인근 2㎞이내 지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 만약 그린벨트 내에 기존 건물을 카페나 음식점 등으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 거주를 하여야 한다. 이축권에 대해서는 해당 지자체에 이체 대상 주택인지를 파악한 후 매입하는 것이 확실하다.

또한 부지를 매입할 경우 우선 근린생활시설 건축이 가능한 지 여부를 반드시 확인해야 한다.

북한강, 남한강변 댐 주변과 수도권 저수지 일대의 경우 대부분 수변구역이나 그린벨트 등으로 묶여 있고 하수처리 여유용량이 별로 없어 건축허가를 받기 어렵다. 단 예외적으로 준도시 취락지역 가운데 하수종말 처리시설이 운영되는 곳에서만 근린 생활시설이 허용된다.

■ 그린벨트 투자, 어떻게 할까

그린벨트 내 토지매입은 건축규제로 증개축이 까다로워 투자메리트가 많지 않았던 것이 사실. 그러나 그린벨트가 해제되면 도심과 연접된 쾌적성이 뛰어난 1급 주거지로서 그 희소가치가 매우 높아질 것으로 보인다. 특히 서울과의 접근성이 좋고 강이나 바다 조망권이 있거나 인구유동이 많은 리조트 길목 등은 새로운 주거 관심지역이다.

그러나 그린벨트 해제구역 혹은 가능성이 높은 땅이라고 무조건 투자가치가 있는 것은 아니다. 난개발을 방지하기 위해 보존가치가 높은 곳은 보존녹지 혹은 자연녹지가 묶이고 자연녹지 중에서도 경사도가 15도 이상일 경우 개발행위를 불허하기 때문이다. 게다가 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많다. 이러한 지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로 거주기간, 증·개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 신중하게 접근해야 한다.

토지는 여타의 다른 투자 상품보다 환금성이 가장 떨어지는 부동산유형으로, 개별성이 매우 강한 편. 따라서 재테크 수단으로서 목적의식 없이 그린벨트가 해제될 것이라는 근거 없는 소문만 믿고 투자하기 보다는 실수요자 입장에서 몇 가지 원칙하에 장기적 시각에서 접근해야 할 것이다.

[TIP] 그린벨트 투자시 유의사항

·대규모 집단취락지역을 찾아라

·손품과 발품은 기본

·프리미엄이 붙은 곳은 남는 것이 없다

·도로, 교통 환경이 좋은 곳을 선택하라

·전답보다는 대지를 선택하라

·향후 활용가능성을 살펴라

·장기전으로 돌입하라

·지자체 개발계획을 살펴라