[時論]대형 부동산개발, 사업평가부터 제대로 - 권진봉 한국감정원장

단군 이래 최대 규모의 개발사업이라는 ‘용산국제업무지구 개발사업’은 공공과 민간이 함께 추진하는 대표적인 ‘공모형 부동산 PF사업’으로 국내외의 주목을 받아왔으나, 2008년 글로벌 금융위기 이후 장기적인 부동산경기 침체, 유사시설의 과잉공급, 과다한 토지비용, 다수 이해관계자의 의견 대립 등으로 정상적인 사업추진에 어려움을 겪고 있다.

일반적으로 PF사업은 재무적 투자자인 금융기관이 개발업자의 신용이나 담보 대신 사업 자체의 수익성과 리스크를 평가해 자금을 제공하는 구조이다. 그러나 우리나라에서 추진된 대부분의 PF사업은 건설사의 지급보증과 토지담보 등에 의존하여 추진되었으며, 사업추진에 따른 위험을 건설사가 부담하게 되어 사업에 필요한 자금을 공급하는 금융기관의 경우 개발사업 자체의 사업타당성 또는 사업가치보다 위험을 분산하는 PF구조를 더욱 중요시 하게 되었다. 이러한 구조로 추진된 공모형 부동산 PF사업만 하더라도 현재 전국에 27개 사업 약 74조원 규모이다. 대부분의 PF사업이 장기적인 부동산경기 침체 등으로 사업성이 낮아지면서 대부분 중단 또는 사업해제의 절차를 진행하고 있는 상태이다.

사업추진에 어려움을 겪고 있는 공모형 부동산 PF사업은 사업의 해제 또는 정상화라는 두 가지 방향으로 해결을 모색하고 있으나, 사업의 해제는 기존 투자비용의 회수 및 분담 등에 대한 이해관계자의 대립과 소송, 생활편의시설 개발지연에 따른 인근주민들의 불편, 도심 활성화와 고용 창출 기회 감소 등 다양한 문제가 예상된다. 반면 사업의 정상화를 추진하는 경우에 있어서도 도시계획 또는 건축 관련 규제의 변경 또는 완화가 요구되어 기존 수분양자와의 갈등, 특혜 시비 등의 문제가 상존하고 있다. 따라서 사전에 철저한 사업타당성 또는 사업가치에 대한 평가가 이루어지지 않고 추진된 대규모 부동산 PF사업이 낮은 사업성이 원인이 되어 중단됨으로써 자원의 비효율적 배분 등 다양한 사회적 부담을 초래하고 있는 실정이다.

국민행복의 기본이 되는 주택, 상가, 병원 등 다양한 형태의 부동산은 우리나라의 잠재성장률이 3% 미만인 선진국형 경제구조 하에서도 지속적으로 개발-공급되어야 하며, 부동산경기의 확장 또는 침체 여부와 별개로 PF사업을 비롯한 다양한 형태의 사업구조로 개발이 이루어질 것이다. 그러나 과거와 같이 수요에 비해 공급이 부족한 상황에서의 개발이 아닌 공급과잉 상태의 개발이 될 것이며, 따라서 개발사업 착수 이전 사업계획에 대한 사업타당성 또는 사업가치에 대한 평가가 매우 신중하고 객관적으로 이루어져야 할 것이다.

최근 이러한 분위기 속에서 ‘부동산 개발사업 평가제도‘에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있으며, 공정하고 객관적인 평가가 이루어질 수 있는 새로운 평가체계의 구축에 대한 공감대가 형성되고 있다. 현재 PF 또는 부동산투자회사(REITs)의 개발사업 등에 대한 사업타당성 평가는 신용평가회사, 회계법인, 감정평가법인, 부동산투자자문회사 등 민간에서 수행되고 있으나, 객관적인이고 공통적인 평가기준 및 항목, 평가방법 등이 적용되지 않아 그 신뢰성이 담보될 수 없는 상황이다.

따라서 부동산 개발사업에 대한 새로운 평가체계를 도입하는 경우 민간평가기관의 전문성을 최대한 활용하되 객관적이고 공통적인 평가기준 및 방법의 적용과 평가결과에 대한 공신력과 신뢰성을 확보할 수 있는 공적기구의 참여가 필요할 것으로 판단된다. 개발사업 평가제도 전반을 관리?감독하여야 하는 공적기구는 상시조직으로서 금융기관, 시공사 등 개발사업 참여주체로부터 독립성 유지가 가능하고 부동산 개발사업의 사업타당성 평가의 전문지식과 노하우를 가지고 있는 전문가를 다수 보유한 기관이 되어야 할 것이다. 또한 민간에서 수행된 평가결과에 대한 적정성 검토에 필요한 토지, 주택, 오피스, 상가 등 부동산시장에 대한 동향을 상시 파악할 수 있는 기관이 공적기구의 역할을 수행하여야 할 것이다.

노령화 사회와 선진국형 경제구조의 변화에 따라 우리나라 부동산시장은 개발사업의 새로운 패러다임을 요구하고 있다. 개발사업의 사업타당성과 사업가치를 사전에 평가함으로써 개발사업에 내재된 위험을 최소화하고 자원의 효율적 배분과 사회적 부담의 최소화가 요구되는 시점이다. 공정하고 객관적인 ‘부동산 개발사업 평가제도’의 도입으로 향후에는 우리나라에서 ’용산국제업무지구’와 같은 개발사업 실패사례가 또다시 재발되지 않기를 기대해 본다.