[뉴타운] 아현동 일대를 가다<4>

업무단지 출퇴근 편리...전문가들 "투자는 신중해야"

서울 마포구 아현뉴타운은 여의도와 도심 사이에 위치한다. 뉴타운 내 일부구역은 이 일대가 뉴타운으로 지정되기 이전, 일찍이 재개발 사업을 진행했기 때문에 현재는 입주를 끝내고 깔끔한 대규모의 주거단지를 이루고 있다. 나머지 구역들은 재개발 사업절차를 밟고 있다.

서울 2차 뉴타운인 아현뉴타운은 염리동, 공덕동, 아현동, 대흥동 일대를 아우르고 있다. 서울 도심권과 여의도 사이에 위치하고 있어 직장 가까운 곳에 둥지를 틀고 싶어 하는 수요자들의 선호도가 높다.

◆업무단지 가깝고 지하철역 5개

아현뉴타운은 사업면적 총 108만8000㎡에 공동주택 1만8500가구가 들어서게 된다.

원래 이 일대는 높은 구릉지대와 비좁은 언덕길을 따라 낡은 다가구, 다세대 주택들이 빽빽하게 밀집해 있었다. 뉴타운구역 중간부분인 고지대와 경계부분인 저지대 간에 표고차가 70m나 차이가 났다. 평균 경사도는 8.4%, 특히 고지대인 중심부는 경사도가 15%에 달할 만큼 급경사를 이루고 있었다. 이러한 지형적 악조건 탓에 높은 지대를 깎아서 그 자리에 새로운 주거단지를 형성하게 된다.

아현뉴타운은 남쪽으로 여의도, 북쪽으로는 광화문 을지로 시청 등 도심 업무단지 사이에 위치하고 있다. 직장 출퇴근이 수월한 곳으로 아현뉴타운을 꼽기 때문에 직장인 수요층이 두텁다. 아현뉴타운은 지하철역 5개가 걸쳐있다는 점도 장점이다.

지하철 2호선 아현역 이대역, 5ㆍ6호선 환승역인 공덕역, 5호선 애오개역, 6호선 대흥역이 구역을 둘러싸고 있다. 또한 경의선(2012년)과 인천국제공항철도(2010년) 개통예정 등의 교통호재도 예상돼 교통의 요충지로 부각될 것으로 보인다.

◆전문가들 “투자 신중” 조언

사업진행 속도가 빨랐던 공덕5구역은 현재 아파트 공사를 진행 중이다. 10층 정도 높이까지 올라간 상태다. 이 지역은 지난해 10월 삼성물산 건설부문이 래미안5차 일반분양을 진행, 치열한 청약경쟁을 벌였다. 일반물량이 34가구에 불과했음에도 무려 1086명이 신청해 평균 31.9대 1의 경쟁률을 기록했기 때문.

아현뉴타운은 그러나 ‘아현3구역’의 사업재개 여부가 관건이다. 아현역 애오개역 더블역세권

인 아현3구역은 아현뉴타운 내에서 규모가 가장 크면서도 공덕5구역 다음으로 사업추진 속도가 빨랐던 구역이다. 하지만 지난해 조합장이 배임 혐의로 구속된 이후 조합과 비대위가 격렬하게 대립하면서 사업 추진에 제동이 걸렸다. 시공사인 대우건설과 삼성물산이 현재 착공 중에 있지만, 지난해 12월 일반분양하려던 계획을 올 하반기로 잠정 연기한 상태다. 그러나 이마저도 여전히 불투명하다고 현지 공인중개업소들은 전한다.

아현3구역 인근 B공인 관계자는 “조합장 비리파문으로 현재 사업이 중단된 상태다. 올해 안에는 분양한다고는 하지만 그걸 어떻게 믿을 수 있겠냐”고 말했다.

아현3구역 조합원분은 웃돈이 1억6500만원(85㎡기준)이 붙었으며 1억6000만~1억5000만원 사이에서 조율돼 거래되고 있다. N공인 관계자는 “매수세가 강하지는 않지만, 그렇다고 시세가 하락하지는 않고 있다”고 말했다.

다른 뉴타운 지역과 마찬가지로 아현뉴타운 역시 지분거래는 활발하지 않은 편이다. 특히 설 명절 이후는 문의가 뚝 끊겼다고 현지 공인중개소 관계자들은 전했다. 이런 가운데 최근 서울시가 뉴타운지역 기준용적률을 20%p 상향하는 방안을 추진하고 있다는 소식과 오는 6월에 있을 지방선거가 변수로 작용하게 될지 여부에 기대를 걸고 있는 분위기다.

상당수 부동산 전문가들은 아현뉴타운 지분투자는 신중을 기해야 한다는 의견이 지배적이다. 2차 뉴타운인 아현뉴타운은 전반적으로 가격이 상당히 비싸다는 것. 단기 차익을 노리는 투자는 피해야 한다는 것이다.

더욱이 아현뉴타운 북쪽에 위치한 북아현뉴타운 내 북아현2구역은 조합 설립 당시 낸 ‘백지동의서’ 문제로 조합과 비대위 측간 첨예한 대립각을 세우고 있을 뿐 아니라, 인근 은평 가재울4구역 등도 일반분양 직전 관리처분계획이 취소돼 사업지연이 불가피해지는 등

이 일대 재개발 지역들이 암초를 만난 상황이다.

나인성 부동산써브 연구원은 "아현뉴타운 중 관리처분 받은 구역 중 일반분양가가 3.3㎡ 당 최고 3000만원이 넘는 가구도 있다"며 "분양이 이뤄졌던 은평뉴타운이 1200만~1300만원, 분양을 앞둔 왕십리뉴타운은 일반분양가가 1800만원선으로 예측되고 있다는 점을 감안하면, 가격차이가 크다고 할 수 있다"고 말했다.