서울 아파트 전셋값 '꿈틀'…8월 계약갱신만료 후 급등 우려

서울 전셋값 13주 만에 내림세 멈춰
방이 '기자촌3' 19.8억에 전세계약
'갱신청구권' 계약보다 10억 비싸
"신규 계약에 미래 상승분 반영한 탓"
서울시, 저소득층 전세대출 이자 지원
尹정부 '임대차3법' 제도 개선 예고

▲서울 아파트 전셋값이 반등하는 분위기다. 몇 달 사이 서울 곳곳에서 수억씩 오른 전세계약이 속출했다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. (이투데이DB)

#. 서울 송파구 방이동 '올림픽선수기자촌3단지' 전용면적 163㎡형은 9일 19억8000만 원에 전세 계약이 이뤄졌다. 3월 12일 계약갱신청구권을 적용해 계약한 같은 평형이 9억8700만 원에 거래된 것과 비교하면 약 10억 원이 올랐다.

#. 서대문구 북아현동 'e편한세상신촌3단지' 전용 84㎡형은 6일 10억4000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 2월 19일 같은 평형이 7억5600만 원에 갱신 계약된 것에 비해 2억8400만 원 비싸게 거래된 것이다.

서울 아파트 전셋값이 반등하는 분위기다. 최근 서울 곳곳에서 이처럼 수억 원씩 오른 전세계약이 속출하고 있다. 임대인들이 신규 세입자의 ‘계약갱신청구권’ 행사에 대비해 미리 전세금을 올려 받으려는 것으로 보인다.

한국부동산원 주간아파트 동향에 따르면 지난주(2일 기준) 서울 아파트 전세가격은 보합 전환했다. 1월 31일 0.02% 떨어지며 하락 전환한 뒤 13주 만에 내림세가 멈췄다.

이처럼 서울 전세가격이 하락세를 멈춘 것은 임대차3법 중 계약갱신청구권과 전·월세 상한제에 따른 영향으로 보인다. 임대인들이 4년간 전세금을 마음대로 올리지 못하는 것을 고려해 신규 전세 계약 시 가격을 높게 책정한 것이다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

계약갱신청구권제는 세입자에게 1회의 계약갱신을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 한 제도다. 전·월세 상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 제한하고 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “갱신 계약의 경우 5% 이내에서 인상할 수밖에 없어서 평균적으로 갱신 거래의 가격이 신규 계약보다 크게 낮다”며 “반면 신규 계약은 시세에 준해서 가격이 책정되고, 한 번 임대를 주면 갱신청구권을 사용했을 때 4년간 임대료를 크게 올릴 수 없기 때문에 미래 상승분까지 반영해 시세가 높아진 것으로 보인다”고 설명했다.

이어 “8월 이후 갱신청구권을 사용한 계약들이 만료되면 이 중에 상당수는 새로운 전세 세입자로 편입된다”며 “올해도 입주 물량이 많지 않은데, 이들이 이사철 수요와 맞물리면 전셋값이 또 오를 가능성이 있다”고 덧붙였다.

2020년 8월 임대차3법 도입 후 이뤄진 전세 계약들이 8월 만료를 앞두고 있다. 지난 2년 동안의 상승분과 향후 예상될 상승분이 더해져 신규 전셋값 급등과 함께 세입자 및 임차인들의 주거비 부담이 커질 전망이다.

서울시는 이 같은 임대차3법의 부작용을 예방하기 위해 ‘전·월세 시장 안정화 방안’을 마련하고 선제적 대응에 나선다고 11일 밝혔다.

우선 계약갱신청구권이 만료돼 신규 전세계약을 해야 하는 저소득 가구에 대출한도 최대 3억 원에 대해 최대 연 3%대(본인 부담 최소금리 1% 이상)로 이자를 지원한다. 8월부터 2023년 7월 사이 갱신 계약이 만료되는 무주택 임차인을 대상으로 최장 2년까지 한시적으로 지원하며, 소득 구간별로 금리를 차등 적용할 계획이다.

아울러 기존에 제공 중인 신혼부부 임차보증금 이자지원 대상을 8000가구에서 1만500가구로 30% 확대하고, 대출한도도 최대 2억 원에서 3억 원으로 늘린다.

윤석열 대통령도 임대차3법을 손본다는 입장이다. 3일 대통령직인수위원회가 발표한 110대 국정과제를 보면 ‘임대차법은 시장혼선 최소화와 임차인 주거안정 등을 고려하여 제도 개선방안 마련한다’는 내용이 포함됐다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 2일 국회에서 열린 인사청문회에서 "(임대차3법은) 폐지에 가까운 수준으로 근본적인 개선을 했으면 하는 생각이 있다“고 말했다.