쌓이는 전세 물량에 강화된 전세 대출…전세시장 안정화할까?

▲63빌딩에서 바라본 서울 아파트 모습 (고이란 기자 photoeran@)

전세 물량이 쌓이고, 고공 행진하던 전셋값의 상승 폭도 축소되고 있다. 전국 아파트의 전세수급지수도 기준선(100)을 밑돌면서 수요보다 공급이 많은 시장이 돼 불안정하던 전세시장이 분위기 반전을 꾀하는 게 아니냐는 기대가 나온다. 다만, 내년 임대차3법에 따른 갱신 계약 만료, 전세 대출 규제 등의 변수가 있어 전셋값 급등 및 전세의 월세화가 짙어질 것이란 전망도 있다.

28일 한국부동산원에 따르면 지난주(20일 기준) 전국 아파트의 전세수급지수가 99.4로 집계됐다. 전세수급지수는 전세 수요보다 공급 물량이 어느 정도인지를 조사한 지표로, 기준선(100) 밑으로 떨어지면 수요보다 공급이 많음을 의미한다. 전국 아파트의 전세수급지수가 기준선을 밑돈 건 지난해 6월 22일 이후 1년 6개월 만에 처음이다.

전세 수요에 비해 공급 물량이 많아지면서 같은 기간 전국의 아파트 전세 가격 상승률 역시 하향 곡선을 그리고 있다. 상승률은 12주 연속 상승 폭이 축소되며 지난주 0.06%로 집계됐다. 이는 지난해 5월 18일 이후 최저치다. 서울의 경우 지난주 아파트 전세값 상승률은 전주보다 0.02%p 줄어든 0.06%로 나타났다. 금천구과 관악구는 상승세를 멈췄고, 성북구는 –0.02%로 하락 전환했다.

전셋값이 이처럼 주춤한 이유는 대출 규제에 금리 인상의 영향으로 수요 심리가 크게 위축됐기 때문이다. 이런 영향으로 전세 물량은 계속해서 늘어나는 상황이다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 24일 기준 서울 전세 물량은 3만1845가구로 1년 전(1만6520가구)과 비교해 93%가량 증가했다.

전세 물량은 쌓이고 전셋값은 상승세 둔화 기조를 이어가는 만큼 불안했던 전세시장이 안정화하는 것 아니냐는 기대감이 나온다. 다만 내년 8월부터 ‘임대차3법’에 따른 갱신 계약이 만료되면서 신규 계약 매물이 나오면서 전셋값이 더 오를 여지가 있고, 전세 대출 규제가 더욱 강화할 전망인 만큼 전세시장은 혼란이 가중될 것으로 전문가들은 진단한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “일반적으로 매매 가격이 오르면 전셋값도 오른다. 지금 추세를 가지고 전셋값이 폭락할 것이라고 주장한다면 이는 섣부른 판단”이라며 “오히려 내년 임대차3법에 따라 전세 계약 갱신이 끝난 물건은 집주인이 가격을 크게 올려 전셋값이 폭등할 가능성이 있다”고 말했다.

이런 가운데 정부는 내년 전세자금 대출에 대한 공적 보증 비율을 축소하는 방안을 검토하겠다고 밝쳤다. 보증기관이 과도하게 상환을 보증해 전세대출 규모 확대를 부추겼다고 판단하고 이를 제한하겠다는 것인 만큼 앞으로 전세 대출받기가 더욱 어려워질 것으로 보인다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “전세 대출을 규제하면 결국 실수요자들만 피해를 볼 수밖에 없다. 내년 전세 시장은 임대차3법 때문에 신규 매물의 경우 전셋값이 올라갈 가능성이 큰데 대출이 안 나와 수요가 줄면 집주인들은 전세를 월세로 내놓을 가능성이 크다”라며 “전세시장의 안정화는 수요를 누르는 게 아닌 안정적인 공급으로 완성된다”고 조언했다.