'역대급' 종부세 폭탄에 가격 낮춰 내놔도 안 팔려

공시가격 1년 새 19% 올라
다주택 세율도 3.2%→6.0%
아파트 매매 줄고 증여 늘어
세 부담, 세입자 전가 우려

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

올해 전례 없는 ‘종합부동산세(종부세) 폭탄’은 집값 급등과 정부의 주택 공시가격 현실화, 종부세율 인상이 한꺼번에 겹친 탓이다. 종부세는 부동산 조세 부과 형평성을 높이고 부동산 가격 진정을 위해 2005년부터 시행된 국세다. 1인당 소유한 주택 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 다주택자나 공시가격 11억 원을 초과하는 1가구 1주택자를 대상으로 부과한다.

세금 부과 기준 공시가격, 1년 만에 19% 올라

올해 전국 아파트(공동주택) 공시가격은 지난해보다 19% 이상 올랐다. 다주택자에 적용되는 세율도 기존 3.2%에서 최고 6%로 더 세졌다. 이에 올해 종부세는 역대 최대 규모로 걷힐 전망이다. 기획재정부가 예상한 올해 종부세 납부액은 5조1138억 원이다. 국회는 약 5조9000억 원까지 예상했다.

종부세수는 2018년까지 1조 원대에 불과했지만 2019년 2조6700억 원대를 기록한 데 이어 지난해에는 3조6000억 원으로 치솟았다. 납부 대상자도 지난해 총 74만 명 수준으로 늘었다.

정부는 종부세 인상에 문제가 없다는 입장이다. 특히 1주택자 종부세 부담 증가는 제한적이므로 형평성에 어긋나지 않는다는 논리다. 국회는 지난 8월 본회의에서 종부세법 개정안을 통과시켰다. 개정안은 1주택자의 종부세 과세 기준을 공시가 9억 원에서 11억 원으로 상향하는 내용을 담았다. 공시가 11억 원은 시세로 약 15억 원 선이다. 국회에 따르면 공시가 기준 상향으로 1주택자 종부세 납부 대상자는 18만3000명에서 8만9000명으로 9만4000명가량 줄었다.

부동산 시장, 매도 심리 강화ㆍ임대차 시장 세 부담 전가ㆍ증여↑ '삼중고'

하지만 종부세 부담이 늘면 부동산 시장 충격은 피할 수 없다는 지적이 나온다. 당장 급매물이 쏟아지진 않겠지만 거래한파로 한껏 움츠러든 부동산 시장에 매도 심리 강화가 더해져 집값 약세를 부추길 가능성이 크다. 아예 매도나 임대 대신 증여를 택해 시장 내 매물이 씨가 마를 가능성도 크다.

사정이 이렇다보니 이미 나온 매물의 거래도 지지부진하다. 집값을 시세보다 수천만 원 싸게 내놓아도 집을 사려는 사람이 없다. 강남구 대치동 H공인 관계자는 "매물이 많지 않은데 있는 매물도 거래가 잘 이뤄지지 않는다. 집값이 더 하락할 것이라는 기대감에 관망세를 보이는 것 같다"며 "사정이 급한 집주인은 수천만 원을 싸게 내놓아도 매수세가 붙질 않는다"고 말했다.

여기에 정부의 대출 규제 강화, 기준 금리 인상 등이 더해지면서 서울 아파트 시장은 이미 거래 빙하기 수준으로 얼어붙었다. 14일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 건수는 9월 기준 2697건으로 2019년 3월(2282건) 이후 2년 6개월 만에 거래량이 가장 적었다. 지난달 거래 건수도 이날 기준 1910건에 그쳐 최종적으로 9월과 비슷한 수준을 기록할 전망이다.

반면 종부세 부담을 피해 다주택자가 증여를 택하면서 아파트 증여 건수는 역대 최고 수준에 도달했다. 한국부동산원에 따르면 올해 9월까지 아파트 증여 건수는 6만3054건으로 지난해 같은 기간 6만5574건과 비슷한 수준으로 조사됐다. 지난해 증여 건수는 총 9만1866건으로 이는 2006년 통계 집계 이후 최고치다.

여기에 다주택자들은 세금 부담이 늘어난 만큼 월세나 전셋값을 높여 세 부담을 전가할 수 있다. 서울부동산광장에 따르면 지난달 서울 아파트 임대차 거래 중 반전세 비중은 35.8%로 집계됐다. 특히 고가주택이 많은 강남구는 반전세 비중이 평균 40%로 서울 평균치를 웃돌았다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “다주택자들이 집값이 오를 때는 세금을 내면 그만이라는 생각으로 버텼지만 최근 집값이 주춤한 상황에서 종부세 고지서를 받아들면 매도 고민이 시작될 것”이라며 “일단 버티다가 내년 대선 이후 정부 정책이 변하는 것을 지켜보고 매도나 보유를 결정하는 사례가 늘 것”이라고 했다.