집값 급등에 인기 끄는 지역주택조합… 피해 속출 '투자 주의보'

지역주택조합 ‘우후죽순’…착공 비율 20% 불과
“사업 내용 맹신 말아야…토지확보율 확인 필수”

▲집값 급등으로 내 집 마련의 문턱이 높아지자 지역주택조합으로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있다. 수도권의 한 소규모 건설현장. (이동욱 기자 toto@)

집값 급등으로 내 집 마련의 문턱이 높아지자 지역주택조합으로 눈길을 돌리는 수요자들이 늘고 있다. 지역주택조합 아파트는 분양가가 시세 대비 저렴하고 치열한 청약 경쟁을 거치지 않아도 되기 때문이다. 하지만 투자 위험 요소도 많아 각별한 주의가 요구된다는 게 전문가들의 조언이다.

지역주택조합은 지역 주민들이 조합을 만들어 함께 땅을 사고 시공사를 선정해 집을 짓는 식으로 운영된다. 조합이 직접 토지를 확보하고 시공사 선정을 거쳐 건축비를 분담하다 보니 분양가가 시세 대비 저렴한 편이다. 청약통장 없이도 조합원 가입이 가능하다.

6일 서울시에 따르면 2016년부터 2018년까지 설립인가를 받은 지역주택조합은 매해 2곳에 불과했지만 2019년과 지난해엔 각각 6곳, 5곳으로 늘어났다. 현재(2월 기준) 서울에서 추진되고 있는 지역주택조합은 109곳에 달한다.

하지만 지역주택조합 아파트 10곳 중 2곳만 착공할 정도로 사업이 좌초되는 경우가 많다.

조합 설립 뒤에는 사업계획서 검토를 거쳐 본격적인 공사 절차에 들어서게 된다. 그러나 대다수 지역조합주택이 이 단계에 도달하지 못한다. 지역주택조합 사업은 다른 정비사업과 달리 토지 확보율 95%를 넘겨야 하는데 '알박기' 등으로 사업이 지연되는 경우가 허다하다. 결국 시간이 지날수록 기존 조합원들이 과도한 추가 분담금을 내야 하는 상황이 발생한다.

이를 반영하듯 서울 내에서 지역주택조합 사업 절차가 진행 중인 109곳 가운데 실제 착공에 돌입한 사업장은 5곳에 불과하다. 이 중 76곳(69.7%)은 사업 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 멈춰있다. 조합설립인가를 받기 위해서는 사업 예정지의 토지사용승낙서 80%를 확보하면 되지만, 이는 말 그대로 땅주인의 허락을 받는 것일 뿐 매입은 별개이기 때문이다.

조합 관계자의 부정행위도 비일비재하다. 동대문구 한 지역주택조합 업무대행사 대표와 용역업 대표는 아파트를 저렴하게 건설해 분양해 줄 것처럼 속여 60억 원을 빼돌린 혐의로 재판에 넘겨졌다.

이처럼 지역주택조합 관련 문제가 끊이질 않자 정부도 주택법 개정 등 후속 조치에 나섰다.

국회는 지난해 1월 주택법 개정안을 통과시켰다. 조합원 모집 신고 시 대지의 50% 이상 사용권을 확보해야 하고, 조합설립 인가 시 전체 사업 용지의 15% 이상을 소유해야 하는 등 투자자 보호 방안을 마련한 것이다.

서울시에서도 지역주택조합 사기 및 피해를 방지하는 방안을 강화하고 있다. 지역주택조합 모집 신고 시 도시건축공동위원회 위원 등 전문가와 관할구청의 담당 부서가 합동 회의를 거치게 했다. 합동 회의에선 사업계획 규모의 적정 여부를 판단한다.

전문가들은 지역주택조합 선택 시 사업 내용을 꼼꼼히 살펴야 한다고 당부했다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 “지역주택조합 사업에서는 토지 확보율이 중요하기 때문에 해당 용지의 땅을 매입한 후 사업을 진행하는 것인지 확인해야 한다”며 “사업자 측의 말만 맹신하지 말고 정확한 사업 내용을 구청이나 지자체를 통해 문의하는 등 꼼꼼하게 점검해야 한다”고 말했다.