껑충 뛴 공시가격에 '재개발 대어' 보유세 폭탄

올해 재개발 구역 내 단독주택 공시가격이 큰 폭으로 뛰었다. 지난해 '공공재개발'(공공 참여형 재개발) 등 영향으로 빌라 몸값이 고공행진한 영향이다. 현금청산 위험성과 맞물려 올해 껑충 뛴 공시가격이 빌라시장 발목을 잡을 것이란 우려도 커지고 있다.

서울 개별 단독주택 공시가격 작년보다 2.9%P↑
한남3구역 보광동 주택 11% 올라
아현1구역 20% 이상 뛰어올라

전국 지방자치단체는 19일부터 개별 단독주택 418만 가구의 열람 절차를 시작했다. 지난해 말 국토교통부가 표준 단독주택 공시가격을 발표한 데 따른 후속 조치다. 국토부가 공시가격 산정 기준이 되는 표준 단독주택 공시가격을 매기면 그를 근거로 각 지자체는 나머지 단독주택 공시가격을 책정한다. 이날 공시가격이 공개된 개별 단독주택엔 단독주택뿐 아니라 다가구주택, 다중주택, 용도혼합주택 등 이른바 '빌라'도 포함됐다.

서울의 개별 단독주택 공시가격 상승률은 평균 9.8%였다. 표준 단독주택 공시가격 상승률(10.1%)보다는 0.3%포인트(P) 낮지만 6.9%였던 지난해보다 3%P 가까이 상승했다. 용산구(13.1%)와 서초구(12.7%), 강남구(12.5%), 동작구(12.2%) 순으로 올해 개별 단독주택 공시가격 상승률이 높았다.

서울 재개발 대어로 불리는 지역에서도 공시가격 상향이 이어졌다. 서울 용산구 보광동에 있는 대지지분 106㎡짜리 다가구주택 공시가격은 지난해 6억7000만 원에서 올해 7억4400만 원으로 11.0% 올랐다. 이 집은 국내 최대 재개발 사업이 진행 중인 한남3구역에 속해있다. 공공재개발을 추진 중인 마포구 아현동 아현1구역에 있는 대지지분 122㎡넓이 다가구주택 공시가격도 3억7800만 원에서 4억5500만 원으로 20% 넘게 상승했다.

단독주택 공시가격 앞으로도 매년 3~5% 상승

공시가격 상승은 이미 예고된 결과였다. 정부가 조세 형평성과 공시가격 신뢰도를 제고한다며 공시가격 현실화(시세와 공시가격 간 격차를 줄이는 것)에 나섰기 때문이다. 올해 표준 단독주택 공시가격 현실화율은 55.8%인데, 정부는 이를 2035년까지 90%로 끌어올린다는 목표를 세웠다. 집값이 큰 폭으로 내려가는 이변이 일어나지 않는 이상 공시가격이 줄곧 오른다는 의미다. 정부도 단독주택 공시가격 현실화율 90%를 달성하려면 해마다 공시가격을 3~5% 올려야 한다고 추산했다.

▲서울 용산구 한남동 한남뉴타운 3구역에 노후 주택들이 빼곡히 들어서 있다. (연합뉴스)

여기에 지난해 시세 상승도 공시가격 상향 요인이 됐다. KB국민은행에 따르면 지난해 서울 단독주택 중위가격은 5.7% 상승했다. 가격 상승 속도론 아파트(3.9%)보다 빠르다. 공공재개발이 부각되면서 노후 주택가에 있는 단독주택이나 빌라 가치가 재평가받기 시작했기 때문이다. 치솟는 전셋값에 아파트 전세에서 단독주택, 빌라 매매로 발길을 돌린 전세 난민들도 단독주택ㆍ빌라값을 올렸다.

공시가격 6억 원 넘기면 재산세 가중
세제 맞물려 빌라시장 위축 우려

올라간 공시가격은 세금 부담과 직결된다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등을 매기는 과표로 쓰이기 때문이다. 그 희비는 우선 6억 원선을 두고 엇갈린다. 1주택자 기준 공시가격 6억 원 이하를 유지하면 3년 동안 재산세 감면 혜택을 누릴 수 있지만 6억 원을 넘기면 재산세 부담이 무거워진다. 앞서 예로 든 보광동 다가구주택은 올해 재산세 부담이 지난해보다 18만 원(97만 8000원→115만5000원)으로 늘지만 아현1구역 다가구주택은 2만 원(38만700 원→36만6000원) 줄어든다. 크기가 작고 저렴한 주택이 많은 단독주택과 빌라는 아직 재산세 감면 대상이 많다.

다만 공시가격 6억 원 이하 주택도 안심하기 어렵다는 게 전문가 진단이다. 정부가 공시가격 현실화에 속도를 높이면서 재산세 감면 혜택에서 탈락하는 주택이 늘고 있어서다. 전문가들은 세제 정책과 정부 개발 정책이 맞물리면 빌라시장이 위축할 수 있다고 우려한다. 가뜩이나 정부가 2ㆍ4공급 대책 발표일(2월 4일) 이후 '공공 직접시행 정비사업'과 '도심 공공주택 복합사업' 지역에서 매입한 부동산에 대해선 입주권을 주지 않고 현금청산하기로 했기 때문이다. 따라서 공공 주도 개발사업 대상으로 꼽히는 노후 단독주택ㆍ빌라는 그 바람에 된서리를 맞았다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "당장은 아니더라도 장기적으로 빌라도 보유세 부담 증가가 불가피하다"며 "지금 같은 공시가격 현실화가 계속되면 소유자 피해가 예상된다"고 말했다.