공공재개발 ‘빨간불’…흑석2구역 “이 조건으론 못한다”

▲공공재개발 시범사업 후보지 중 가장 큰 동작구 흑석2구역이 사업 추진 불가 의사를 밝혔다. 사진은 18일 오후 공공재개발 후보지인 서울 흑석2구역 모습. (연합뉴스)

최대 규모 흑석2구역 “정부 제시안 사업성 낮아” 반발
다른 구역도 예의주시…“인센티브 조정 불가피”

‘공공재개발’(공공 참여형 재개발) 사업에 빨간불이 켜졌다. 공공재개발 시범사업 후보지 중 가장 큰 동작구 흑석2구역이 사업 추진 불가 의사를 밝혔다. 정부가 제안한 용적률과 일반분양가 조건을 적용하면 사업성이 떨어진다고 판단했기 때문이다. 다른 시범사업 후보지들 역시 정부가 사업성이 떨어지는 조건을 제시하면 사업 추진을 중단하겠다는 입장이다.

28일 정비업계에 따르면 국토교통부는 흑석2구역 추진위원회에 용적률 450%를 적용하는 방안을 제시했다. 하지만 정부 제시안은 흑석2구역 추진위가 예상한 용적률 600%보다 150%포인트(P) 낮다. 흑석2구역은 준주거지역으로 상한 용적률 500%의 120%인 용적률 600%를 기대했다.

정부 공공재개발 규제 완화 방안에 따르면 공공재개발은 국토계획법 상한 용적률의 120%까지 아파트를 지을 수 있다. 또 추진위는 최대 50층까지 계획했지만 정부는 층수 상한을 40층으로 통보했다.

분양가격도 문제다. 정부는 흑석2구역 분양가를 인근 아파트 시세의 최대 65%로 책정한 것으로 알려졌다. 이를 적용하면 흑석2구역 일반분양가는 3.3㎡당 3200만 원으로 추진위가 예상한 3.3㎡당 4000만 원 선에 못 미친다. 이진식 흑석2구역 재개발 추진위원장은 “일반분양가가 공공재개발을 하지 않고 (민간개발 후) 분양가상한제를 적용받았을 때와 크게 다르지 않다”며 “이대로는 사업성이 현저히 떨어져 주민 동의를 끌어내기 어렵다”고 말했다.

다른 시범사업 후보지도 예의주시…“정부 조건 변경해야”

흑석2구역은 공공재개발 시범사업 후보지 가운데 가장 규모가 크다. 이 때문에 흑석2구역에 적용된 정부 제시안이 다른 후보지에도 비슷하게 적용될 가능성이 크다. 다른 시범사업 후보지 역시 정부 제시안의 사업성이 낮으면 사업을 진행할 수 없다는 입장을 밝혔다.

신설1구역 관계자는 “정부가 역세권 고밀 개발 때 주거지역 용적률을 700%까지 완화해주겠다고 발표했는데 흑석2구역에 용적률 450% 적용은 말도 안 된다”며 “우리 구역은 아직 정부 제시안을 받지 못했지만 만약 정부가 낮은 용적률을 제시하면 우리도 공공재개발에 나설 이유가 없다”고 말했다.

정부는 시범사업 후보지와 조율에 나섰다. 흑석2구역 관계자는 “(제시안 변경을 위해) 국토부와 연락하고 접촉 중인 것으로 안다”고 말했다. 서울주택도시공사(SH공사) 관계자는 “분양가는 바로 산정할 수 있는 것이 아니므로 조건이 확정된 것처럼 알려지는 건 맞지 않는 일”이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “흑석2구역은 핵심 입지임에도 공공재개발 거절 의사를 밝힌 것은 결국 정부 제시안의 사업성과 현실성이 떨어진다는 얘기”이라며 “정부가 시범사업 후보지 추가 이탈을 막기 위해 용적률 상향 등 조건을 변경할 가능성이 크다”고 말했다.